汪敦敬：明日大嶼「拋玉引磚」！
被認為將花巨資5000億去打造的「明日大嶼」填海計劃，不單只是一個願景，我們亦可以用這藍圖推演到未來樓市的結構。
筆者是完全同意林鄭特首的「明日大嶼」計劃！我認為這是一個「假設政府沒有任何造地方案下」必須要做的權宜之策！我也同意特首的看法，香港在財務上是負擔得起這個昂貴計劃的，我更認為這個計劃是有能力賺大錢啊！
我認為有關計劃是可以和未來新開發的造地方案作互動下將原計劃擴大及縮小的，當然，在政治的管治上，「明日大嶼」計劃令到政府有和大型發展商討價還價、收回土地的能力和底氣，這點都是我們要面對的現實！
但縱使筆者同意有關計劃也好，我們應該將現實準確告訴公眾，「明日大嶼」填海計劃我認為會是一個「拋玉引磚」的計劃，雖然市場上有很多人評估最終的樓面地價應該是4000至17800元也有，但是我不打算用這個工程會計的方法去計算成本！我想在市場學上作補充，「明日大嶼」是一個應該會在十年至二十年才完成的計劃，即是說由第一剷泥去填海開始，直至到整個填海計劃完成變成熟地之前這段悠長時間，我們的成本都會隨巿場上升的，這種複式增長不能小看的。正如我們投資房地產一様，房地產的靈活性及機動性不及買股票，穏定性一些時候不及3厘的存款利息，為何我們仍然買房地產投資呢？因為在經濟週期裡面，總會有經濟環境或者貨幣政策令到物價突然急升的時候，這個時候房地產就可以在動盪之中繼續升值，貨幣愈貶值房地產可能愈高，這個是其他投資項目很難比較的，如果大家同意我以上這個角度，打造房地產地皮的建築成本，亦會面對著同樣突然間歇性向上的情況，令到有關的項目是不斷出現超支及成本上漲，09年開始環球量化貨幣潮正正是這個情況，我們香港造地及基建項目不斷出現超支，超支已經成為常態，問題的部分雖然是香港的行政架構比以前複雜得多，令到效率變得低企，這方面我認為政府是要為起土地上的行政架構做一些改革，但是除此之外，其他經濟成本上漲因素令到超支的情況是更大，我希望市民不要當填海是低成本，在高成本的填海計劃之下，我們的樓價難以走回頭，更何況東大嶼並不能夠解決我們的供不應求，只能疏導到累積龐大需求的部分而已，更重要的中期5至10年的土地供應更嚴重地不足的，作為市民是很應該支持政府的其他造地方案，若我們沒有其他造地方案，香港未來的樓價是脫離不到上升的軌道的。
