黃詠欣：聯名物業轉名以避過辣招

自從政府於數年前加辣後，不少以聯名方式買樓的業主都申請轉名，當中以夫婦或直系親屬居多，只要將物業改為一人持有，另一人於再次置業時便可免卻15%重稅。

一般人以為「物業轉名」是非常簡易的一件事，只要在雙方願意下將一方業權轉給另一方，樓契由兩人改為一人便可，當中應不會涉及金錢瓜葛，而且過程十分快捷。其實此想法大錯特錯，「物業轉名」與一般買賣手續無異，亦必須透過律師樓辦理及仍需繳付印花稅。

比較常見的做法為AB共同持有物業，假設 A佔50%業權，B亦佔50%業權，AB兩人共同將100%業權賣給A，A再自行申請按揭﹔另外一種做法則是AB共同持有物業，同樣地假設 A佔50%業權，B亦佔50%業權，然後A將50%業權賣給B，由於過程中只是轉讓了一半業權，雖然B最後都是100%全權擁有，但查看土地註冊文件時則是分開列明，故此相對複雜，部分銀行不會接受此類按揭申請。

至於如何定出所需繳付的印花稅呢﹖要考慮該聯名物業是「聯權共有」(Joint Tenancy)抑或是「分權共有」(Tenancy in Common)。如物業為「聯權共有」必須是將一半業權(50%)賣給對方，屆時就需依照當時該物業市價繳付全數印花稅，話雖如此，但其實律師在處理物業轉名時都會致函予稅局，說明該物業為直系親屬轉名，要求稅局使用「酌情權」，批准買方只需繳付一半印花稅，但近期亦有個案出現不獲批的情況﹔至於「分權共有」則要視乎雙方持有該物業的比例，如甲方持有40%業權，乙方持60%業權，甲方只能賣40%業權予乙方，反之亦然，在計算印花稅時會先以全個樓價去計算，再按比例(即指賣出的業權百分比)向買方收取，假如是轉讓40%業權則以物業市值40%來計算印花稅。

最後，筆者在此提醒各位不要為了節省印花稅支出而故意將物業估值偏離市場價，因為「低於市價」交易，稅局有機會視為「瞞稅」或會將物業歸入「無償」一類處理，即有機會被視為「送贈契」，而「送贈契」物業在轉讓時亦受到很多規管，銀行亦對「送贈契」單位的按揭申請是非常謹慎的，也許會免承擔風險故未必會批出按揭，這樣便得不償失。