黃詠欣：已持有海外物業會影響按揭審批嗎？

 

近十多年由於港樓升幅急，加上息口低企，不少港人都向外尋找投資機會，有港人會以香港物業套現購入海外物業，更有港人會經香港銀行做海外物業的按揭，如果已持有海外物業，會影響到香港的首置買家身份嗎？做按揭時會有影響？

香港「首置」的定義，是在簽買賣合約當刻沒持有其他香港住宅物業，因此即使過去曾有多家物業但已賣走或轉讓予親屬，或正持有非住宅物業如工廈、商廈、舖位、車位等，亦可算是首置人士。因此如若持有海外或內地物業，在香港再置業仍會被視為首置人士，稅率會較低。

不過要留意，如果持有的海外或內地物業，是經由香港銀行或其海外分行申請按揭，該筆按揭貸款會被登記在環聯信貸資料庫(TU)中，或是在稅單上、戶口紀錄中有顯示，日後申請人購置香港物業而需要申請按揭時，按揭成數上限以及壓力測試要求亦會收緊，或導致最終可批出的按揭貸款額不似預期。

以1000萬以下的香港物業為例，原本最多可做60%按揭，貸款額上限500萬元，但如果銀行發現申請人有海外按揭貸款紀錄，在日後購入香港物業的按揭成數上限便會降至50%，貸款額上限削至400萬元。如要借多於50%，例如是80%按揭，餘下的30%，便要申請按揭保險，同時供款佔入息比率、壓力測試亦會有所收緊，普遍不會接納爆壓力測試的申請。

如若能符合按揭保險要求，最高可批到80%按揭，如要借90%難度頗高，亦要留意由於已有早前購買海外物業的按揭紀錄在身，按保保費會比較貴。如不清楚如何計算，建議找專業人士協助，會令整個按揭過程更順利。

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