黃詠欣：按揭貸款批核準則—抵押品

按揭貸款本身為「有抵押貸款」，因此在批核過程中，「抵押品」亦相當關鍵，即指有關之按揭物業。在這方面而言，金融機構最關注的是什麼呢﹖

金融機構會考慮到按揭貸款成數﹝Loan-To-Valuation Ratio, 簡稱LTV﹞，即是指在銀行放出之按揭貸款與樓宇價格的比率，但要注意樓宇價格並不一定是成交價，銀行通常會以物業在市場上的估值與成交價作比較，以較低者作為樓價計算LTV。按揭貸款作為「有抵押貸款」，意思指借款人無法償還貸款時，金融機構有權變賣相關按揭物業以「清數」。LTV越低，金融機構賣樓後可全數取回人客欠款之機會自然大；相反，LTV越高之按揭貸款，風險便越高，於是市面上LTV 60%以上之按揭貸款，其按揭保險費亦會相對地貴，而批出機會亦較 LTV低之按揭貸款難。 

而前一陣子熱話的僭建問題，對批核都會有所影響。僭建即是指未經屋宇署認可而將任何樓宇更改、改建、加建、伸延、加高、加深及以上行為直接或間接影響該所樓宇使用及結構，則屬違例建築，而金融機構會考慮到樓宇有否違反建築物條例。一般而言，當屋宇署發現建有僭建物的樓宇時，一般會出「清拆令」(Building Order，下稱BO)要求業主於限期內清拆僭建物，一旦屋宇署對該物業發出「BO」，即物業已被「釘契」，而資料亦會顯示在土地註冊署的查冊紀錄中，銀行在查冊時發現物業被「釘契」就不會批出按揭貸款了。如果新買家必須申請按揭貸款，問題其實都可以解決的，只要如期清拆潛建物(當然要在臨約中清楚列明清拆費用由哪一方承擔)，拆除之後向屋宇署申報，然後屋宇署會派人作出檢查，再申清取消釘契和「滿意紙」，証明屋宇署已滿意，在申請按揭時向銀行出示「滿意紙」，一般而言銀行會批出按揭，但要注意的是在買賣時要預留充裕時間作成交，因清拆及批出「滿意紙」需時約一個半至兩個月，故將成交期訂為三個月會較為合理。另外，有部份金融機構都會批出註有「押記令」物業之按揭貸款，但相對地按揭利率或會相對較高，由於「押記令」當中之「勘查令」、「修葺令」或「拆卸令」所牽涉的金額其實可大可小，金融機構絕對擔心萬一要收回抵押品後也會得不償失，故此金融機構亦會要求借款人多簽一份「承諾書」(Undertaking)，以承擔涉及日後清除有關「押記令」之使費。