政策‧正察：新發展區，前路漫漫
團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺、助理研究員牟添
上星期發展局向立法會提交中部水域人工島相關研究的撥款申請，其中對「明日大嶼」的初步成本估算引起社會熱議。不過，另一個進展更快的中長期土地發展項目似乎並未引起太多關注。上月發展局向立法會申請為古洞北及粉嶺北新發展區主體工程、詳細設計和特設現金津貼撥款，涉及金額達469億元港幣。相關提案已獲發展事務委員會和工務小組委員會通過，成功闖關入財委會作最後討論。本文將為讀者梳理一下古洞北粉嶺北發展的來龍去脈。
發展歷程一波三折
古洞北及粉嶺北新發展區的發展歷程可追溯至上世紀末。政府早在1998年便展開「新界東北規劃及發展研究」。當時發展古洞北及粉嶺北的概念已具雛形，不過相關發展因香港經濟受到金融風暴和沙士的雙重打擊而擱淺。
直到2008年中，政府終將發展古洞北和粉嶺北重新提上日程，上馬「新界東北新發展區研究」。如今，在經歷了近十年的研究規劃、公眾諮詢和各方討論後，這項橫跨兩個世紀的新發展區工程，終於進入了開工的倒計時。不過，工程前路仍漫漫。發展局預計，若工程能於19年下半年順利展開，新發展區全期基礎工程仍需耗時12年，即至2031年才能全面完工。
事實上，古洞北及粉嶺北新發展區對香港意義重大，是香港中長期房屋供應，特別是公營房屋供應的重要糧倉。發展局文件指出，整項發展預計可提供71,800個房屋單位，為逾18萬居民提供住所。項目發展的第一階段最早於2023年接收第一批居民入伙，可提供21,000個單位，其中86%，即近18,000個單位為公營房屋單位，已等於《長遠房屋策略》（《長策》）中新訂立的十年期315,000個公營房屋單位目標的百分之六。（表一）
因應《長策》中對公私營房屋供應比例的調整，整項發展的公私營房屋比例亦增加至約68:32，明顯高於香港傳統新市鎮公私營房屋單位比例（如沙田、屯門公私營比皆為55:45）和現時香港整體公私營房屋比例。
收地成本高昂
社會上有不少聲音督促政府以收回私人土地的方式增加土地房屋供應。事實上政府已有這樣做。以古洞北及粉嶺北新發展區為例，整項發展預計收回私人土地182公頃，包括50公頃的棕地。其中第一階段需收回68公頃私人土地，因收回土地而受影響的住戶達445戶，而受影響的業務經營者達141個。根據過往經驗，絕不可低估收地過程中遇到的阻力和挑戰。
要留意的是，收回私人土地發展的成本並不如想象中低廉。若以第一階段土地徵用和其它特惠津貼費用133.4億元以收回私人土地68公頃為基礎計算，新發展區每平方呎的土地收回成本約為1,824元港幣，比中部水域人工島的估計填海成本每平方呎約1,300元港幣高三成。以第一階段需收回私人土地68公頃計算，差額達34億，足以興建4,245個公屋單位，接近一個樂富邨的規模。
香港面臨的房屋短缺問題是長期且複雜的，尤其是公營房屋短缺的問題已迫在眉睫。政府最新公佈的數字顯示，現時的公屋平均輪候時間已達5.5年，再創新高。因此除了古洞北粉嶺北及其他新發展區外，政府必須從多個角度入手，多管齊下增加香港土地供應，才有望長遠解決香港的房屋問題！
