江啟安：就樓市爆破與經濟學者商榷

林鄭上台以來時常將房屋議題掛在嘴邊，市民一直期待新一屆政府的房屋政策會有什麼動變，因為政府的一舉一動都可能對市場帶來深遠影響。

早前拜讀了經濟學者關焯照博士的〈樓市終極一爆 香港經濟陪葬〉，對於近來樓市的V型反彈，關博士認為與林鄭政府經過錯誤推行空置稅、增加公私營建屋比例後，失去解決樓價困局的鬥志有關；因政府無法阻止樓價持續上升，樓市難逃終極一爆，最終會嚴重損害香港經濟。

經濟知識，筆者只略懂一二，不敢在關博士面前班門弄斧；不過從事地產行業十載，筆者親歷數個樓市周期，對樓市算得上略有心得，所以認為今次關博士的觀點有值得商榷的餘地。

關博士說得對，「娥六招」中的新樓空置稅的確用處有限，正所謂「你有張良計，我有過雲梯」，空置稅令發展商別無方法下，只好減慢建樓的速度，拖慢進度的直接結果便是導致新樓供應量減少，令空置稅可謂賠了夫人又折兵。

不過，關博士表示「將公私營房屋比例由六四比轉為七三比，猶如為地產發展商托市」，其推論關鍵在於置業者認為未來私營房屋供應會持續減少，所以會導致供求比例再度失衡。但細心一想，是真的嗎？的確，由六四比轉為七三比看似嚇人，不過儘管比例有變，但是整體房屋的落成數量卻在上升，在這個簡單的算術下，試問如何推論出私營房屋必然下降的結論呢？況且，在土地大辯論後，政府已宣布全盤接納土地供應專責小組的八個土地供應選項，麵粉已備，何愁做不出麵包呢？

另外，關博士又云：「政府無法阻止樓價持續上升，樓市難逃終極一爆。」但說到底，還是回歸去到供求問題，只要有足夠麵粉製造麵包，麵包價格實在難有理由不斷狂升，而當樓價正常、穩定地升跌，自然不會出現終極一爆的局面。

筆者認為未來樓價會持續微微上升，無需過份擔心，如果自住，未來供應增加，正可預見是上車的好時機；如果投資，則要做好期望管理，且計算回報時，將管理費等雜費預期增幅都計算在內。

要擔心的反而是林鄭政府，外界似乎對政府解決房屋問題的信心開始動搖，林鄭政府應想辦法讓不同持份者達成共識，令政府在未來日子發展棕地、新界私人農地時更為流暢，才可說服市民政府解決住屋問題的決心。

 

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