黃詠欣：一手新盤按揭

到底銀行會如何計算新盤的按揭成數及貸款額呢﹖首先要釐清新盤的成交價及實際折扣售價(俗稱光豬價)，銀行會以發展商在臨時買賣合約中所寫的價錢視為成交價，從而釐定按揭成數﹔至於實際折扣售價就是成交價扣減發展商所有現金回贈補貼後計算出來，銀行會以此來計算貸款額。另外，亦要注意發展商不同的折扣回贈方式亦會影響銀行的計算。

現假設某一新盤樓價為605萬，發展商提供兩類折扣﹕1.「即供優惠」即時扣減樓價5%及發展商提供15%額外回贈﹔2. 「建築期付款」發展商提供15%額外回贈。

如選擇第1類折扣，臨約中的成交價約575萬，即最高按揭成數為8成，而實際折扣售價約489萬，故最高貸款額約391萬﹔如選擇第2類折扣，臨約中的成交價為605萬，即最高按揭成數為6成，而實際折扣售價約514萬，故最高貸款額約309萬。

另外，如選用發展商二按一般做法是申請人會先向銀行申請一按，銀行在計算壓力測試時會將二按部份的供款都計算在內，要注意銀行二按壓測會以優惠期過後的息率再加3厘及供款年期會根據發展商所提供的年期作計算。

假設某新盤樓價626萬，發展商二按息率為首24個月P-2.85%，其後為P，供款年期最長為25年，當銀行計算壓測時，一按成數60%即貸款額375.6萬，息率以5.375%(即2.375%+3%)及供款年期為30年計算，即入息約為3.51萬，二按成數20%即貸款額125.2萬，息率以8.125%(即5.125%+3%)及供款期為25年計算，即入息約為1.63萬，總入息約為5.14萬，如上述例子只慣常用銀行息率及供款年期去計算壓測，入息要求則約為4.68萬，屆時就會大失預算。另外要注意若果發展商二按高於兩成，供款佔入息比例及壓力測試都要符合金管局要求，計算後供款佔入息比例分別為45%及55%以內。

當成功批核後銀行會出信給申請人再到發展商申請二按，最近有個別發展商要求申請人選用發展商二按要於遞交申請前兩個月預先知會發展商。