韓詠紅：中國樓市夢醒

中國房地產是不是已到了投資炒房者的「夢醒時分」？近期公布的數據和市場氛圍顯示，也許時候真的近了。

中國國家統計局本周一（15日）公布的數字顯示，上半年全國商品房銷售面積同比下降1.8%，說明房子賣得少了。而有代表性的指標，是全國二手房價格6月份全面退燒，今年內首次出現20個城市二手房價均下跌，其中包括一線城市中的上海和深圳，房價各下降了0.1%。

廣州的二手房價格6月份持平，但是其實在5月份的時候，廣州的二手房價格環比、同比雙雙下跌，分別跌0.3%和1.3%。

其他關鍵指標則顯示，房地產開發投資累計增速已連續兩個月持續下降，土地購置面積上半年同比下降了27.5%。中國財政部隔天公布的數據顯示，2019年上半年，全國賣地收入同期下降0.8%，為近四年來首次負增長，多項數據讓分析師普遍預測，中國樓市上半年的小陽春已戛然而止，將迎來一陣「倒春寒」。

更宏觀兼悲觀的預測認為，中國樓市前方不只是一陣倒春寒，而是夢醒。

用陳淑樺的金曲《夢醒時分》來警示房地產拐點，早在七八年前就有評論人這麼做。著名經濟學家謝國忠還曾因14年看空中國樓市，而被譏諷為「空軍」。不過，過去十多年來中國的樓價在政府一輪又一輪的調控與「擠泡沫」措施中，始終堅挺且頑強上漲，房子被視為財富的象徵兼暴富捷徑，那些反對或規勸家人、朋友、同事買房者，幾年後多被埋怨甚至責怪為「包藏禍心」。中國的網上也因此流傳過這麼一個精彩段子：曾經有一套房在我面前，我沒有珍惜，在失去之後，才痛悔莫及。

但顯然，房價「只漲不跌」的信仰，這兩年正在動搖。中央政府持續的房地產調控與金融去槓桿措施，這一代中共領導人「房住不炒」的理念是樓價降溫的重要原因，而中國經濟的客觀現狀則是規律性因素。

北京師範大學金融研究中心主任鍾偉本周在第一財經網撰文指出，將樓市作為暴富籌碼的時代幾乎結束了。鍾偉為此提出五點論據：首先，以日本為鏡，中國高度樂觀、高增長、高發鈔和高盈利的強勁周期已經遠去後，日本經歷過的樓市泡沫值得中國認真反思。其次，中國居民收入增長在放緩；第三、京滬深這些樓價堅挺的榜樣看來也在崩坍。

再者，中國居民的債務負擔率從2018年的17.9%上升到了2018年的逾50%，以及政府持續了兩年不動搖的房地產調控措施，都讓樓市曾有的花繁錦簇，如今「已流水落花春去了」。鍾偉還警告，對房地產「應斷舍離」「要在兜售潮逐漸出現之後，全身而退的難度也很大」。

樓市暴漲時代已經過去，應該是輿論共識，至於會不會出現全國性的兜售潮，多數人又沒有這麼悲觀。一般相信，中國政府的調控目標還是以「穩」為主，防止房價大起大落造成恐慌，也有人繼續往二三線城市去尋覓房子，包括城鎮化進程中的城市新居民，以及尋求以房地產為資產保值的投資者。

當前，被寄託希望的是武漢、成都、重慶這些「強二線」城市，以及部分三四線城市。今年6月份，西安新房價格環比上漲2％，同比上漲25.2%；洛陽新房價格環比上漲2.5%，同比漲幅16.7%，就引起了驚嘆。其他新房價格同比漲幅在20%或以上的城市，還有大理、呼和浩特、秦皇島、貴陽。

這些二三線城市的房地產價格漲幅雖亮眼，但是它們的長期增長潛能是否值得投資？這需要投資人去具體研究。它們會不會支持炒房暴富？在當前的政策環境下則不樂觀。尋求炒房暴富者確實該「夢醒」了。多年來，投資房地產曾是不少中國人發財的工具，以致一旦中央對某個城市頒佈發展新政時，最先行動起來的都是炒房者；房地產也是一些地方政府的收入來源，隨着房地產「老矣」，這些依託房子輕鬆牟大利的想法，得早點打消了。

 

文章原刊於《聯合早報》。

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