陳婧：國家隊進場救樓市

 

房地產市場傳統的「金九銀十」季節，中國樓市感受到的第一絲暖意來自一家國有企業。

山東省濟南市國資委9月5日在官網發文披露，根據市委市政府安排部署，濟南城市發展集團下屬公司將在當地收購3000套商品房，用於租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金。

儘管官方未披露收購金額，但有機構以濟南市新房均價和城市家庭平均住房面積計算，這筆收購規模接近40億元（人民幣，8.1億新元）。

這樁大手筆收購立即引發輿論關注，「濟南一國企要買3000套房」隨即登上微博熱搜榜。9月8日，濟南國資委官網撤下上述文告，但在官方招標平台上仍能查閱到公告，相關國企負責人也確認招標仍在繼續。

國企平台出資購房的背景，是樓市買氣疲弱導致庫存過剩。根據濟南市統計局數據，今年首七個月全市住宅銷售面積比去年同期大減32.5％；與此同時，待售住宅面積同比增長31.2％。這還是在今年來當地政府已先後通過放寬限購條件、降低首付款比率等方式為樓市鬆綁的前提下。

濟南樓市的低迷，只是今年來中國樓市寒冬的冰山一角。房地產諮詢公司克而瑞數據顯示，中國百強開發商的新房銷售已連續14個月下降，今年首八個月銷售額同比大跌47.4％。

中共政治局7月底召開會議時，罕見地將「穩定房地產市場」的表述排在「房住不炒」之前，凸顯當前化解樓市危機的迫切程度。為抑制樓市下滑勢頭，各地政府過去兩個半月來發佈至少70項房地產寬鬆政策。中國央行今年來三度下調貸款市場報價利率（LPR），在8月最新一輪降息中，與房貸利率掛鉤的五年期LPR降幅大於市場預期，凸顯官方儘快扼制樓市跌勢的決心。

不過，8月降息以來，樓市並未出現明顯回暖跡象。本月30個大中城市商品房成交面積，仍比去年同期減少兩成左右。背後原因不難理解：嚴峻的經濟和就業形勢削弱居民購買力，此前爆發的「爛尾樓」停工潮，更進一步打擊購房者信心。單靠降息或放寬限購，並不能從根本解決問題，對買氣的提振效果也十分有限。

在各類救市措施收效欠佳之際，「國家隊」進場收購的做法受到部分業內人士肯定。有分析認為，國企收購既有助於化解房源庫存，緩解房企流動性危機，又能為後續建設租賃住房市場，尤其是保障性租賃住房供應打下基礎，可謂一舉兩得。

IPG中國首席經濟學家柏文喜撰文指出，在中國樓市快速發展時期，地方政府靠賣地積累財富，中央政府又通過國企參與樓市布局，快速推高地價和房價，嚴重擠壓行業市場空間和創新活力。強政府模式下的土地財政和行業發展的高槓桿高周轉模式，共同造就了爛尾樓叢生、流動性枯竭和市場信心喪失的局面。

柏文喜認為，去年底以來旨在促進市場回暖和行業流動性恢復的各項調控政策未能奏效，和政府過度干預導致市場機制自我修復能力被破壞有關。既然當前樓市困局原本很大程度上就是不當的產業政策和走形的監管所致，「也確實到了有形之手直接下場收拾亂局的時候了」。

早在8月中旬，浙江湖州就在當地出台的穩樓市措施中，鼓勵國企收購困難房地產企業的滯銷房，作為保障安置用房等。濟南國企進場救市後，希望其他地方政府效仿的呼聲也一度高漲。

不過，也有人擔心國企「抄底」的副作用和後遺症，例如用於收購的資金來源是否合法合規、招標過程是否公開透明，收購的住宅是真的用於保障性租賃住房，還是等到市場回暖了再轉手套利？此外，因為售地收入減少、防疫開支大增而捉襟見肘的地方財政，還有多少余力為樓市兜底，也是未知數。

在樓市供需兩頭承壓之際，通過「國家隊」進場收購，有助於穩定房價、盤活市場，更有效率地創造流動性。但過程中的各個環節若缺乏監督，有可能讓「國家隊」救市行為變質為利益輸送的管道、腐敗滋生的溫床。若過於依賴這一手段，更可能導致樓市開倒車，回到國企主導市場、與民爭利的扭曲局面。

中共二十大還有一個月就召開，全年經濟還剩三個半月「攻堅克難」。在持續加大的政治和經濟壓力面前，穩住樓市不爆雷，成為各地政府的當務之急。從河南鄭州的「保交樓大會戰」，到山東濟南國企出手買房，都是政府高度參與「穩樓市」的例證。但若着眼於樓市長期可持續發展，除了聚焦國家隊是否有能力救市，也應當關注這股力量該不該進場、以什麼方式出手。

文章只屬作者觀點，不代表本網立場。

文章原刊於《聯合早報》