汪敦敬：新按揭門檻下的樓價發展

施政報告之下，樓市的發展有了新的變化，以前只是400萬以下的住宅物業可以借到9成按揭，形成了「LUMP SUM效應」，即是說因為400萬以上的按揭槓桿是大大減低的關係，所以細單位樓價便跑贏大市了，在未來，合理槓桿9成按揭可回復至合理的800萬以下，令到樓價是有一個更平均的發展，如果認為按揭槓桿是會直接影響到購買力的話，未來樓價似乎亦會有一個更好的分配，政府規定在800萬以下可借9成，而800至1000萬可借8成按揭，邵志堯博士認為這是政府為市民重索的中線置業藍圖，認為800萬以下是中期的上車盤市區價格，而800至1000萬似乎是換樓對象三房的中期市區價格。我是同意這看法的。

如果用這邏輯推演，再推演一房應該是400至600萬，而零房納米單位是400萬以下，如果大家同意我以上的理論，今天新界樓例如屯門及天水圍，我覺得應以這個標準再減100萬左右，筆者不是用這個來預測樓價，我只認為這是一個各樓市階梯的參考，我認為這個參考是有助大家對未來市場及投資上的更好判斷，當然即使這個上升階梯真的會有一日到達，是因為環球經濟仍然是用量化貨幣的方式去運作，大家必須要知道在現在這個評估的局面，我不能夠或是不應該評估多久會到達，而中間的過程亦會因為不同的負面因素，例如失業、暴亂、結業潮、經濟衰退、甚至外圍因素如泡沫爆破等等，而令到有關目標是向後耽誤或推遲，所以這不是投機的看法，反過來說，這個可以說是長遠投資的參考，我希望這個參考可以令到各位可以掌握到置業機會的。

另外施政報告在房屋政策上是有忽略的地方，就是欠缺土地供應時間表！從數字來看，2023年就是一個供應斷層的「大限」，根據地政總署的數據計算，2017年涉及住宅用地的賣地面積為91萬平方呎，按年減少75%，對比之前4年平均約311.5萬平方呎減少71%。而往後的賣地數據亦未能回復之前的水平，有關趨勢或將導致，私人住宅在2022年至2023年開始出現供應斷層。我們要在數年內去完成開發土地及建屋，如果我們沒有一個硬目標去追求，我們很容易輕輕讓時間過去，沒有爭取並將我們的最大能量去爭取福祉，要建屋起得快而夠水準，必須也要在建屋流程上作行政改革，而這方面政府的表現仍令人擔心。

除了土地供應時間表，還有建屋完成時間表！但根據屋宇署數據，今年發展商建屋及落成量截至8月為止，對比去年同期是下跌了48%及44%，面對這個困難，也希望公眾多關注及支持政府房屋政策啊。

文章只屬作者觀點，不代表本網立場。