黃詠欣：新按揭「一拆二」財技划算嗎﹖

黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理

 

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最近有一個個案，客戶希望以坊間教授的新按保「套現財技」以近親轉讓方式將物業轉售給太太，自己再回復首置身份從而購入多一間物業，客戶於2018年中以530萬購入一個新盤並選用發展商一按85%按揭計劃，首3年息率為 3.125%，其後為4.125%，月供約$19,298.3，現時尚餘貸款額約440萬，客戶可以透過新按保計劃以近親轉讓方式達到減息及套現效果。

經我們計算後，其物業最新估值為550萬元，在新按保計劃下最高可成數 90%，即貸款額為495萬元，扣除客戶原本尚餘貸款額 440萬元，即這個操作可套現約55萬元，以現時最低息率2.25%計算，年期30年，再加借按揭保費(5%，即24.75萬元)，即總貸款額為519.75萬元，屆時月供約$19,867.2 (較原供款↑$388.9)，現金回贈約$49,500，表面上客戶最終可套現約 59.95萬元，不過當中涉及律師費及新買賣的印花稅合共要約17.5萬元，再加上按揭保費開支要24.75萬元，即這次套現成本要42.25萬元，扣除上述成本實際套金額只有17.7萬元，是否划算要大家自行衡量了。

最後根據過往經驗，就這個案按保公司可能會提出幾個疑問，而未能批出高成數按揭，由於客戶這次近親買賣，而太太又需要丈夫作擔保人，有機會會被質疑買賣是為套現，另外日後丈夫想用首置身份再借高成數按揭，會被要求解釋為何兩間物業皆自住。

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