寒柏：「武漢肺炎」會否影響香港樓價？

近日，內地新型冠狀病毒確診病例急增。此外，台灣、日本、南韓和泰國等地亦開始有確診個案。專家已確認病毒可「人傳人」，只是暫時尚屬可控範圍，但內地各城市和香港，早已嚴陣以待，擔心疫情進一步爆發。

中美貿易戰拖拉了一年多，香港本地的暴動又持續了達六個月以上，旅客大減，港人消費不振，百業蕭條，已使香港經濟步入寒冬，樓價亦可始從高位回落。

如今，再加上「武漢肺炎」，又會否雪上加霜，進一步打擊本港經濟及拖垮樓市呢？談起「武漢肺炎」，很容易會令人聯想起2003年爆發的「非典型肺炎」，大家亦自然會想起當年本港樓市曾出現的「SARS價」。那麼，本港樓市又會否因為爆發「武漢肺炎」而大跌呢？

筆者認為，如今香港的情況與2003年期間並不完全一樣：

1. 香港於2002年至2003年期間，正值經濟低潮，樓市在SARS爆發前，本來就已在反覆下跌。由1997年金融風暴起，雖然本港整體樓市在大跌後，曾出現短暫的靠穩及反彈，但自2000年科網股泡沫爆破後，樓市已再無起色。反之，今時今日的本港樓市，已連升十多年。儘管爆發暴動後，樓市曾出現調整，但長期來說，始終仍處在上升軌道之上。

2. 當年，時任政府的樓市政策跟現在並不一樣。當時，雖然港府的「8萬5房屋政策」已暫時擱下，官員亦嘗試在多方面壓抑供應從而穩定樓價，但那時候，港府始終不是走「高地價政策」。如今，港府覓地困難，「明日大嶼」的填海工程仍是以公屋為主，對私樓市場影響有限。現屆政府無可奈何實行的，正是徹頭徹尾的「高地價政策」。

3. 於SARS之時，本港樓市已持續下跌多年，負資產個案不少。整體上，當時業主的供樓負擔及議價能力，都比現在差太多。後來，樓市自2003年起反覆上升多年，如今早已遠遠超越1997年的高位，加上金管局對物業貸款的控制嚴格，現在業主的供樓負擔能力，實遠勝1997年至2003年之時。

綜合以上三點，再回到一個最簡單的情況。假設小明於2003年SARS期間以低價賣樓。幸而，他後來見經濟起飛，已立刻入市。直至2020年，小明已償還了大部份樓貸。如今，他再碰上「武漢肺炎」，遇上相近似SARS的情況，他又會否再急於賣樓呢？ 

港人雖然害怕「武漢肺炎」，但有了SARS的經驗，便會知道疫情遲早會受到控制，病毒亦有消散的一天，還會因此而急售套現嗎？

當然，若「武漢肺炎」疫情進一步惡化，並開始在香港爆發的話，肯定會影響香港經濟，亦會減少樓市交投，也不排除樓市再下調，但卻不見得會促使大規模的跌市。除非環球經濟及中國經濟進一步惡化，或香港在金融角色上的位置出現非常明顯的動搖而導至資金迅速外流，或本港地產財閥明顯失勢及「高地價政策」宣告結束，否則，如只有「武漢肺炎」一個因素，不見得會對本港樓市造成太大的衝擊。

順帶一提，大家討論樓市之時，往往過份集中「利率」這個因素，並認為只要維持低息，樓價就一定不會跌。如果細看多年來的樓價升跌及利率走勢，便會發現兩者實無必然關係。隨便翻查資料，2002至2003年期間，樓價低迷，銀行樓宇按揭利率，卻低至2.3厘的水平 (P-2.7%)。

誰說低息時，樓市一定會升？一定不會跌？

 

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