汪敦敬：如何以M3評估樓市

在暴亂後、疫情中，香港人心惶惶！

人心恐懼的心態不斷膨脹，甚至傳到去歐美各國，筆者作為市場人士來說，我的本份應以「市場證人」的角色去報導市場基礎是否能夠保持陣腳穩定！首要應弄清楚的是：困難中香港的資金有沒有走資外流？

最新政府公佈截至1月31日的M3(泛指資金總供應量)，再創新高！錄得14.8164萬億港元！按月增長0.2 %。

繼續水浸香港！代表低息期持續！

資金充裕，樓價又怎樣大跌呀？

「M3定律」是我近年比較受歡迎的其中一個理論！有關理論是認為資金流量是零九年之後最影響樓價的因素！當然，網上亦有一些朋友想挑戰這個理論，只是M3反映的是現金流的數據，無論任何觀點也好，我認為大家都不要否決有關數據對市場的影響力和重要性，本文想在此分享我一些使用M3來評論樓市的小技術。

用M3理論分析樓市最正確的方式其實是配合「龍市理論」之其他三個因素(貸存比率、低供應量和高價格)去推演！我希望大家也花一些時間去做功課，相信可體會得更多和令交流效果會更好。

如果資金量增加令到樓價也產生正比例的上升壓力的話，我們會見到近年樓價是落後於資金量的增加(見圖)，這個事實我認為大家應該好好參考！

了解M3除了看到資金的增減外，更重要是了解到香港内部的資金如何流動！這些都是大多數評論樓市的人也忽略了的重要資料，例如最新一期的M3，反映存款從定期存款流向活期存款和儲蓄存款，這可能反映部份購買力由「按兵不動去做定期」，改變成為「整裝待發將資金準備在活期存款」，這在以前的旺市前夕都出現過，這不是絕對性的指標，但是非常有參考價值！

在地產代理來說，艱難的二月終於過去，祥益地產總算成功克服疫情中的市場！總結是前線代理人均開單3.4宗，算是十分令人驕傲的成績，亦反映二月下半月的成交回增！

縱使樓市波譎雲詭，我們確保以「市場證人」的角度誠實地將每日的變遷作全真報道！