政策‧正察：訂立新《長策》推算方式 助全民置業安居
團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺 助理研究員黃樂妍
為更針對性解決房屋問題，政府每年都會發表《長遠房屋策略》周年進度報告，簡稱《長策》。然而，筆者和不少市民一樣，都對新一份《長策》感到失望，甚至有市民質疑政府進一步調低總房屋供應目標是「篤數」。筆者認為，《長策》和現實情況存在落差的原因是推算方式根本無法反映真實的住屋需求。
《長策》推算方式無法反映真實的住屋需求
其實政府所公布的總房屋供應目標主要通過兩個步驟得出，先將住戶數目淨增長、受重建影響的住戶、居住環境欠佳的住戶及其他因素相加以得出總房屋需求，再根據私營市場的空置單位數目作調整。經過分析後，筆者發現調低總供應目標的主要原因是住戶數目淨增長被下調12,300（與2014年《長策》相比則已下調73,000，見表一(a)），但筆者則對如何計算與解讀有保留。
分戶需求被連年低估
往年數字向來具備參考意義，這也是政府用往年數字來預測未來住戶淨增長的趨勢的原因，但也要和現實情況取個平衡。筆者發現私樓租戶的平均人數在2006至2016年十年間增加了0.34，數字背後反映越來越多家庭被迫幾代共居在同一蝸居。背後的原因是房屋供應不足，住戶平均人數被人為地提高，分戶的需求則被人為地壓抑，令住戶數目淨增長一年比一年下跌。
另一方面，其實每年的實際落成量跟年均目標也有顯著的落差，但這些落差都沒有在接下來一年《長策》中呈現。有說法指落差都會在居住環境欠佳的住戶的數目上反映，但事實上，自2014年起累計短缺已有近10萬個單位，但居住環境欠佳的住戶的數目僅上升13,500個（見表一(c)）。很明顯，相關數字是沒有反映被壓抑的分戶需求。
其實以上的指標都反映推算方式的不足：房屋問題嚴峻，市民因無法承受高樓價而逼迫和上一代同住，房屋需求推算因而走下坡，令供需更失衡，繼而令房屋問題不斷惡化，形成惡性循環。根據筆者的推算，相信總房屋供應目標將會在兩年內跌破40萬，並會令政府覓地造地增添困難。
訂立新推算方法才可解決問題
筆者和不少市民一樣，都對這份《長策》沒有在房屋問題不斷加劇的時候為大家帶來曙光而感到失望。其實要打破惡性循環並非不可能，只要政府成立新的長遠房屋策略督導委員會，重新檢視《長策》中長遠房屋需求的推算方式，問題自然迎刃而解。希望政府能正視問題，致力協助各階層市民擁有可負擔的安樂窩，做到真正的安居樂業。
