黃詠欣：定息按揭吸引嗎？

定息按揭是指於特定的定息期內，供款息率不變。不論最優惠利率在期內是加還是減，定息按揭的息率都不會受到影響。傳統上，在加息周期中，會較多人選用定息按揭鎖定供款息率，以防利率大幅上升，令到供款大增。由於定息按揭有相近於「買保險」的作用，所以傳統上，定按息率一般略高於市場水平，等同用家需多付溢價換取定息期保障，一般定息期越長，利率便越高。

在新的財政預算案中，提到香港按揭證券有限公司將推出定息按揭計劃，透過銀行提供上限1000萬元，年利率分別為2.75厘、2.85厘、2.95厘的10年、15年、20年期的定息按揭貸款。按證公司更指出，此次定息計劃可能免壓測，此舉或會推動市民上車。

到底此計劃適合什麼業主呢﹖相對於浮息按揭，定息更為「穩陣」。由於定息期內，不用面對加息風險，的確是以可以「免壓測」，對入息要求相對較低，對於入息僅僅符合要求的置業人士有幫助，或有一定吸引力。現在舉個例子，假設貸款400萬元，如用傳統P 按/ H 按，年期30年，利率2.5厘計，在加息3厘壓力測試下，最低入息要求要約37,800元，但若選用10年至20年定息，月入要求只是32,600 - 33,500元左右，但要留意銀行尚未公布詳細操作細節，入息要求及計算方式，以銀行最終公布為準。

不過定息計劃比較欠缺彈性，如定息期內無大規模加息，就會比浮息按揭支付更多利息給銀行，以2009 年推出的 10 年定息計劃作例子，當年定息設定為3.78%，但2009年至2019年期間，按揭利率一直維持低位，近年比較高的利率亦只是2.625%，遠比定息利率為低，故此當年的選用的人士，實際較選用浮息按揭的人士，多付了利息。

筆者建議如考慮選用此類產品時除了留意定息的息率外，其後的息率安排，鎖息上限及罰息期都應一併考慮才作決定，同時用家也要考慮未來息口上升的機率及幅度，選用定息計劃是否「划算」。