黃詠欣：定息按揭計劃再優化，到底划不划算呢？

最近香港按揭證券有限公司將定息按揭計劃再優化，透過銀行提供貸款上限1000萬元，年利率分別為2.55%、2.65%、2.75%的10年、15年、20年期的定息按揭貸款，在定息期後的按揭利率為P-2.35%(現時P為5.25%)，供款期最長為30年，此次計劃主要賣點是可以免壓測。

相對於浮息按揭，定息確實更為「穩陣」，由於定息期內，不用面對加息風險，的確是以可以做到「免壓測」，故此對入息要求相對較低，不過要注意雖然是「免壓測」，但借款人依然要符合「供款佔入息比率」的要求，換言之此計劃對於入息僅僅符合「供款佔入息比率」的人士是有一定幫助。

假設貸款400萬元，如用傳統P 按/ H 按，供款期30年，利率2.5厘計，在加息3厘壓力測試下，最低入息要求要約$37,800元，但若選用10年定息及供款期30年，銀行會以定息期後的息率即實際息率為2.9%去計算「供款佔入息比率」，故最低入息要求約為$33,300。

雖然選用定息按揭對借款人的入息要求較低，但是每月供款支出會比現時的P按/H按為高，尤其是最近銀行同業拆息回落，以5月12日為例1個月銀行同業拆息更回落至0.717%，即選用H按的實際按揭息率不足2厘，再以上述例子計算，400萬貸款額，供款期30年，如選用H按每月供款為$14,720，如選用定息每月供款則約為$15,900，每月供款多了$1,180，若借款人能夠提供擔保人，其實不用考慮此計劃。

坊間很多人以為此計劃有助選用發展商「呼吸plan」的人士轉按，但筆者認為事實並非如此。由於當初選用「呼吸plan」的人通常都要未能提供入息證明、稅單等，即使此定息計劃「免壓測」，如他們未能提供入息證明等文件，銀行亦不能批出按揭。另外，若果打算申請「高成數按揭」亦不需選用此計劃，因為上年10月推出新的高成數按揭計劃已能接受爆壓測人士的按揭申請。總括而言，此計劃看來只適合少部份人士選用。