徐毅興：疫市非逆市 私樓需求大 增建公屋無助樓市降溫
文：徐毅興
香港人果然見慣風浪，新冠肺炎疫情對本地樓市影響比預期輕微得多，即使睇樓客因疫情反覆而減少，市場依然不乏成交，樓價繼續靠穩趨升。業主疫市下如斯冷靜，除了靠當年本港沙士谷底反彈之經驗外，也因為本地房屋供應着實短缺。近年政府改劃土地興建公營房屋速度慢、效率低，無助紓緩基層住屋需求，更重要的是此舉變相減少私人市場土地儲備，私樓需求同步上升，加上全球瘋狂「印銀紙」救經濟，樓價短期內高踞不下份屬必然，樓市被疫情拖跨之期仍然遙遠。
新冠肺炎疫情爆發逾半年，縱觀目前市況雖有回落但未見哀鴻遍野，二手樓市場仍然硬淨，中原城市領先指數（CCL）7月底仍企穩181點高位，就連首個綠置居項目新蒲崗景泰苑，早前有高層單位業主持貨3年SSD期滿鬆綁即沽，亦能大賺1.13倍離場，呎價高達11,969元，創下該屋苑未補地價的呎價新高，反映市場仍具雄厚購買力。
花旗銀行6月份就市民置業意向進行調查，結果反映33%受訪者預期未來12個月樓價續升，34%認為樓價將平穩，預期樓價下跌者則佔33%。值得留意的是，預料跌價的比例是過去四季以來最少。調查亦顯示，市民估計今年年底的樓價，最多只會比年初跌5%。
置身如此大時代，仍然對本港樓市抱持樂觀心態，是愛還是責任？其實是「挑通眼眉」。今次疫市與03年沙士其實截然不同。97年開始，本地私樓市場已累積6年跌市，沙士爆發只是壓垮駱駝的最後一根稻草，此後隨即結束下行週期，乘港府當年強力壓抑土地和房屋供應量，刺激樓價V型反彈且穩步上揚，升勢至今未止。
2010年起，政府屢屢出招意圖降溫卻無果，十年來一切房屋政策諸如復建居屋、推出綠置居、土地大辯論等，只是一而再、再而三讓公眾更清楚現況，就是未來房屋供應短缺已成事實，而且改劃土地用作興建私樓需時極長，根本不可能短期推出大量住宅單位，樓價怎會跌？
團結香港基金在今年4月發佈的土地房屋政策研究報告，指出本港去年已出現房屋供應斷崖，私人住宅單位落成量僅約1.4萬個，較官方預測少三成。報告亦指出，現時政府的《長遠房屋策略》推算方式令供應目標墮入不斷被下調的惡性循環，令政府嚴重低估香港的未來房屋需求。
報告顯示，2006至2016年此十年間，只有12.6萬個私人住宅單位落成，但同期居於私樓單位的人數卻暴增51.1萬人，換言之有不少香港家庭被迫幾代同堂居於同一狹小單位，導致家庭住戶增長數目被拉低。而且，《長策》亦忽略了過往供應短缺，其每年更新的十年供應目標，並未計算過去未達標的累計短缺。
此外，大力增建公營房屋亦非樓市降溫良方。必須注意，這一群居於私樓的多人住戶，即使要另闢新居改善生活，不論租買都只會以私樓作主要目標。他們或許不抗拒入住公營房屋，惟現實是公營房屋的申請資格太嚴苛，入息上限低得出奇，輪候時間亦長得令人卻步，只餘下真金白銀「買屋仔」之路。故此，就算將大部份土地極速改劃並興建公營房屋，也無法消弭本地市場對私樓的龐大需求。
置業安居是終極目標，剛性住屋需求正在累積疊加，可建屋熟地卻越來越少，由生地變熟地的改劃過程亦緩慢，加上現時前景未明，全球狂印銀紙以保經濟活動持續運轉，買磚頭保值也是資金流向的不錯選擇，而且為保樓市平穩，政府定必保留幾手準備，撤銷辣招以頂住樓價肯定是其中之一。
現在的香港人不是沒錢，只是受疫情所限睇樓減少，近日仍有買家以視像睇樓，甚至在無睇樓下成交的案例。只待疫情稍緩，累積半年的購買力勢有機會報復式湧現，打算「疫市執平貨」的準買家，或許短期內都難以成事了。
作者簡介：
任職跨國企業的八十後工程師。雖然經常外訪，但仍然相當關心香港發展，對城市規劃、舊區重建猶感興趣。
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