黃詠欣：物業轉按套現實例分享

近日收到查詢，客戶生意上要資金現金週轉，想透過物業加按套現取得資金，他持有兩層物業，最新估值皆約600萬元，一間物業尚餘 50萬元貸款，另一間物業已經供滿的屬現契物業。他應用哪一個物業加按套現較划算呢？大約可套取多少現金呢？每月供款及最長還款期如何呢？

首先，要了解一下選擇未供滿與現契物業加按套現的優缺點。其一，如他以未供滿物業加按套現的好處是可以套現金額更多，因為他只有一個按揭，最高可加按套現金額為最新估值的60％，現時物業估值為600萬元計算，以尚欠50萬元貸款的物業加按，可套現金額最高為310萬元(600萬X 60%扣減尚餘50萬貸款)﹔如以現契物業套現，由於他本身已有一個按揭，第2個物業的最高按揭成數要下調10%，即最高50%，這個物業最高可套現金額為300萬(600萬X 50%)。

其二，如果只是樓宇加按套現，是不用律師費開支的﹔但如用果是用現契物業做樓宇加按，便要支付律師費（一般為 1萬元以下），不過，雖然加按套現少了律師費開支，但加按套現，是沒有按揭現金回贈的，怎樣可以兩全其美？ 稍後再解釋。另外，加按手續需時沒有新造按揭那麼長，一般可在 3周內完成，如新造樓宇按揭，可能要一個月至兩個月。

就以上各項去看，以未供滿物業加按套現，好像較多優點。不過，這個案中客戶提及想要套取最多資金、最少供款及最長年期，筆者建議客戶可以選擇轉按套現，現比較一下轉按與加按的分別：

由以上圖表可以看出，轉按套現的每月供款及入息要求都較加按套現為低，會更適合客戶的要求。另外，雖然轉按會有律師費開支，但由於轉按有現金回贈，相信可抵銷到相關的開支。