銀鳴：當移民走資成為潮流，香港的房子賣不動了？
香港疫情反覆，不少社會矛盾愈發尖銳，表面上看，只有樓市還依然堅挺。不過事實上，在移民走資潮持續之下，香港樓市雖然屢見高價成交，依然掩蓋不住背後的凶潮暗湧，前景黯淡。
香港今年樓價可能還會上漲
疫情纏擾香港超過一年，經濟下滑，但樓市卻依然堅挺。數據顯示，香港樓價首季已升近2%，而近期升勢有加快跡象，分析預測第二季樓價或再升約3%，全年樓價將升逾10%，將挑戰歷史高位。成交量方面，首季新盤銷售量達3,874伙，按年升逾6成。
「新香港人」趁「通關」前北水未至，加快入市，內地買家佔個人買家的比率，連升三個季度，由去年第二季的約5.1%，升至今年首季的約6.6%。
美聯集團主席黃建業表示，估計，如年內未能通關，料全年樓價錄約8%的升幅，假若年內成功通關，升幅可達10%或以上。
但這種「樓市免疫」現象不光是在香港，幾乎在全世界集體上演，例如英國和美國，樓價同樣屢創歷史新高，中國內地在「房住不炒」下也難遏升勢。
不過，香港的樓市可能是兩極發展，一些大戶已開始出貨難，據港媒報道，本月有九龍地王新盤開售遭滑鐵盧，首輪開售銷情不濟，次輪銷售更未有成交，是近年罕見的新盤慘淡銷售。另外，據中原地產十大屋苑資料，4月17~18日這個周末，香港一共有15宗成交，按周下跌逾2成，其中向來為港人上車集中地的天水圍嘉湖山莊更未見成交，為2月份以來首次。
有分析認為，最近一段時間的樓市旺可能只是假象，並沒有反映出背後暴露的問題，尤其是香港的租金下跌，寫字樓空置，並且近年住屋供應增加，部分地產商寧願囤積單位丟空，也不願平價出售，因而予人供不應求的假象。
香港租金下跌、寫字樓空置
香港差餉物業估價署在3月底公布的2月份租金指數報174.6點，連跌3個月，原來不知不覺間，香港樓房租金已由2019年8月的最高點200.1，下跌至今降幅已達12.7%。
數據顯示，到了2020年，租金指數全年跌6.7%；樓價指數微升0.26%。踏入2021年首兩個月，租金指數累跌1.36%，相反，樓價指數累升1.1%。
租金下跌會影響樓市，一是收租客的投資與收入不成正比，甚至每月收租不夠月供，減低投資者買樓意欲；二是租客眼見租金下跌，急於買樓的需求亦會下降。
寫字樓方面，據港府最新公布數字，去年整體商廈空置量逾1,543.58萬方呎，按年升約30%，更已連升2年，是有紀錄以來最多，空置率達11.5%。
最近剛剛有新聞顯示，滙豐控股行政總裁祈耀年(Noel Quinn)接受外媒訪問時指出，自己已不再設獨立辦公室，而會以無固定辦公桌(Hot Desk)工作，未來還將實行每張辦公桌約兩名員工共用的政策。疫情以來，企業普遍進行遠程辦公，現已演變成一場辦公室革命；即使疫情過去，為求減低成本，企業對寫字樓的需求也會愈來愈低。香港未來寫字樓空置的情況可能還會繼續。
高樓價時代即將終結？
由此看來，雖然目前香港樓市看起來興旺，但背後的問題不少，興旺也可能只是早前累積下來的購買力，在疫情稍為緩和的刺激下進入市場，短線的樓價強勢，並不代表樓市長線向上，反而有種迴光返照的危機感。這背後主要有兩個原因。
首先，香港的移民走資潮還在持續，早前有民意調查顯示，每5個香港人，就有一個將會移民。可以順利移民的港人，大多為中產、專業人士或年輕人，人口大量外移會令經濟委靡不振，樓市亦將失去活力，造成惡性循環。
其次，在香港失業率飆升至7.2%，超過26萬人沒有工作，在經濟不景陰霾籠罩下，何來樓市剛需？另一方面，香港統計處數據顯示，2019年僅4.42萬對新人結婚，按年跌逾1成；2020年更誇張，按年大跌36%，只有2.82萬對新人結婚，當香港人成家的需求持續減少，對買樓的需求也同樣會減少。
不過，未來香港的樓市會怎麼樣？高樓價時代是否會終結？還有待觀察，仍有不少人持樂觀態度，有觀點認為，移民走資潮對香港樓價影響很短暫，因為香港向來是「移民城市」，每當有部分人離開，就會有新人口補上，尤其是內地買家的持續入場，可能會成為未來香港的樓市動力。
文章原刊於《碩鳴灼見》微信公眾號。
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