汪敦敬：以「龍市理論」推演樓市前景

去年9月，樓市數據反映我的「龍市理論」在經過了兩年的暴動和疫情之後，有關理論仍然是經得起考驗，而且即將進入樓價上升軌道，所以我在當時出版了《龍市樓論》這本書，列舉完整數據，推演上升時間表。

樓市後來果然在今年一月開始了圖表技術分析的「上升通道」，樓價進入了有力上升的時段，一直去到4月12日我們正式向公眾發表了「確立龍市一期」，這階段會證明了樓價會有一段時間是在上升階段，而且會在較短時間內樓市會提速上升，然後超越上一個樓市頂峰。

我認為最快6月尾，最遲9月尾前，三大住宅的樓價指數，即差餉物業估價署指數、祥益指數及中原指數，將會全部破頂，雖然這一天未正式來臨，但是市場都普遍認同這個趨勢，而更多人問的問題就是，破頂之後的樓市走勢會如何，我想在此分享一下過去龍市一期及二期反映的升跌經驗。

當樓價平頂上一個頂峰後，到達新的龍一頂的時長，過去最長可達21個月，最短可為零（遇上暴動），平均14個月左右。

至於平頂之後的樓價升幅，看回數據，2019年之前的平頂後至新的「龍一」頂升幅由24%至31%不等，平均預28%升幅，當然樓價可升可跌，沒有「龍市一期」（上升週期）就不是「龍市」，但是沒有「龍市二期」（樓價調整週期）也不是「龍市」，也根據近十年數據，新的「龍一」完結後，樓價都會調整5%至11%左右。

我想提醒各位，過去兩年是一個「百年不遇」的亂局，所積聚的購買力可能令到過去十年的經驗不能作準，只能作基本的參考，最重要的就是積聚的購買力並不單只這兩年，換樓人士因樓市辣招而積聚的購買力是數以十年計，而因移民潮引起的「取捨效應」亦是巨大的，所謂「取捨效應」即是有人在考慮移民之下去決定賣樓移民，但亦會有另一班人在決定不移民之下，因此而去做一些置業打算，這個新常應很多人都忽略了。

很多人誤會「龍市理論」是唱好樓價的，但其實「龍市二期」正是描寫樓價調整的時候，希望評論者好好參閱我的理論。