黃詠欣：「白居二」上會並不易

新一批「白居二」準買家已經開始睇樓，近日我們接到不少查詢樓齡較高的未補價居屋或公屋按揭疑難，今篇再為大家溫故知新，幫大家揀樓前做好功課。

首先，買入二手未補價居屋，重點要注意的是「首次發售日期」，因為會影響到按揭成數及供款期。房委會一般為居屋提供最長25年的按揭擔保期，而普遍銀行對於由首次發售日期起計19 年內的二手居屋，可做盡最長25年期及90%按揭，多於19年的話，便可能要縮短按揭年期或降低按揭成數。若然是多於24年，已過擔保期，最高按揭成數只有60%，而且要交入息證明，也不能做高成數按保計劃及加擔保人。

舉例，計劃買入的居屋單位，由首次發售日期起計已有23年，想做90%按揭的話，供款期最長只可以做18年﹔若然供款期要25年，按揭成數最高只可75%。這個原理是借款人需於25年擔保期過後，剩餘貸款額不多於樓價的60%。

除了按揭成數及供款期，「白居二」買家也要注意維持良好的信貸紀錄，因為即使買入擔保期內的居屋，銀行踓然不用計算壓力測試及只需申報家庭入息，但如若信貸紀錄太差(如有撇帳紀錄等)，銀行有可能不願批出按揭。另外，申報入息也要留意是否合理，如自僱人士做小生意，但申報每月入息過10萬，銀行也有可能要申請人提供更多證明，才考慮是否批出其申請。

最後，筆者認為有關部門應與時並進重新審視「白居二」政策，例如﹕延長擔保期、延長供款期至30年及買家可以選用P按或H按產品，這樣才能切實協助買家及加強高樓齡未補地價居屋/公屋的流轉。