陳海潮：購買力湧現 居屋價勢創新高

本地疫情好轉，經濟復甦，今年三、四月份的二手居屋登記大幅反彈，不少放盤在短時間內被消化，普遍業主叫價趨強硬，而買家高追動力有所轉弱，導致五月份全港僅錄得560宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場)，較四月的683宗按月回落18%；而期內成交總值共錄約30.7億元，亦較四月的37.6億元減少18%。

不過，新一批「白居二」出籠，居屋市場頓時升溫，迅即錄逾百宗成交。是次「白居二」名額達4,500個，是歷來最多，對居二市場影響尤為明顯，刺激睇樓及成交量大增，筆者預料居二樓價即將破頂。

先回顧上月居屋交投表現，當中每宗平均成交價輕微下跌，五月份二手居屋平均每宗售價約547.4萬元，按月回落0.5%，與2019年七月的歷史高位僅相差0.7%；若以今年起計，5個月累計升幅約4.2%。至於在上月的登記個案中，以鰂魚涌康山花園8座中層F室的登記最矚目，單位實用面積592平方呎，以高達1,088.8萬元易主，創出本港居屋成交價有紀錄以來最高，而平均實用呎價約18,392元，可媲美私樓呎價。

按樓價作分析，6個價格分類交投量共有4個向下，其中價值600萬元或以上的「貴價」組別，成交宗數按月減少12%至178宗。如以地區劃分，九龍區期內跌幅顯著，按月大減28%至144宗二手居屋登記；而港島區按月減少14%至61宗登記；至於新界區則錄得355宗買賣登記，按月同樣回落14%。

如按屋苑細分，五月份馬鞍山錦英苑共錄14宗買賣，逆市按月急增1.33倍，升幅最為顯著；至於，屯門兆康苑上月錄得18宗登記，較四月份增加29%，成為上月成交最活躍的居屋屋苑，而期內成交總值約0.87億元，按月同樣增加29%。

儘管平價放盤愈趨減少，但隨著「白居二」獲發批准信，料新一批購買力將湧入市場。筆者初步估計，在整體市場氣氛維持暢旺下，六月份二手居屋買賣登記數可回升約兩成，至約670宗水平，同時料可拉升期內每宗成交平均售價，有望突破2019年七月的歷史新高！