潘Sir：現在樓市與97有相似之處嗎？

隨著本港疫情慢慢緩和，本月7日內第3度零確診，大部分社交活動回復正常，雖然鄰近地方，包括國內廣東省、台灣、日本、韓國、馬來西亞等地，仍然錄得突發性的爆發，但本港未見有惡化的趨勢。

有網民在網上討論，近日樓市熾熱，與97年樓市有相似之處，現象包括新盤出現繼97年以內第3高票王、過千萬天價車位成交，二手業主撻訂重售、反價封盤等，這是網民過份憂慮，還是預示樓市會出現高處不勝寒的跌市訊號？

首先，樓市是否過熱，我們還需要觀察多一陣時間，看看息口會否受通脹影響，較預期提早加息，或房屋政策的改動會否令供應加速等。但可以證明的是樓市確實正在升温，從數字上看，根據土地註冊處資料，整體物業註冊宗數，由3至5月期間，分別錄得9067、9150及8965宗，較過去12個月平均6419宗，高出41%，可見樓市確實高温未減！

因為背景不同 結果也會不同

但今次升市有別於過往歷史高位，所以不可同日而語，因為背景不同，結果也會不同，我們可以試從幾個觀察作分析，分別資金成本、供款能力、投資者比重等。

在資金成本方面，97年時息口高企，最優惠利率為9.5%，一般供款加多1厘左右約10厘多，以供款100萬、10厘、20年償還計算，供款為$9650，當中息口部分為$8333；而今天息口以2.5%計算的話，供款為$5299，其中$2083為供息比重，可見今天息口與97年豁然不同，現在處於極低息水平，供本多，供息少，容易吸引資金流入樓市。

在供款能力方面，因為97年銀行按揭審查沒有今天嚴格，當時未有成熟的信貸資料庫，按揭成數上限為9成，按揭審批要求只要供款不超越入息一半，就能批核按揭。其後金管局進一步收緊按揭，物業平均按揭成數一般低至55%，直至今天住宅按揭貸款額一般為6成，除非選用高成數按揭，按揭成數可調高至9成及8成，樓價要求分別為800萬及1000萬以下，與97年最大分別是，除了借貸額減少外，更加入壓力測試。與及，今天已廣泛應用環聯(TU)等信貸資料庫，不良的信貸紀錄及持有單位的數目會清楚顯示出來，給予借貸公司參考衡量借貸風險，借款方式較97年更為審慎，減低壞賬風險。

在投資者比重方面，97年投資風氣旺盛，大量投資者進場，他們一般要求長成交，如3個月甚至半年以上，因當時氣氛熾然，在成交期內若有利潤高於現價，新買家可以確認人(confirmor)身份轉售予新一手買家。這段時間，甚至有出現第3、第4手「摸貨」情況，若最終買家成功在成交期前賺錢離場，更不用找銀行上會，可以說是無本生利。值得一提是，當時如果有一手新盤開賣時，買籌炒籌更是司空見慣。

但隨著辣招，如額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)(註：現已劃一以15%去計算)相繼推出後，短炒已差不多絕跡，投資者轉為中長線，改以收租為主，不能再用確認人身份轉售物業。

從以上可見，97年與今天的市況豁然不同，今天按揭較以往收緊，投資人改以長線方式運作，業主實力較以往高，供款息口低，但畢竟樓市指數處於高位，中原指數截止11/6/2021為185.68，距2019年6月歷史高位190.48，差2.5%，一定會有某些市民擔心樓市高處不勝寒，加上住宅支出負擔水平等指標仍然高企、經濟未正式回穩、疫情仍然持續、失業率仍然偏高等因素。筆者明白到箇中的擔憂，但以現今的低息環境，使樓市仍然有一定的承托力，由買家急於入市可見一斑，但不要低估有機會突然改變的息口政策及中美等國際局勢，仍然會不斷左右樓市的發展，切忌人云亦云受氣氛推動，未做足夠的評估而盲目入市。

 

文章只屬作者觀點，不代表本網立場。