林家茵：要告別劏房籠屋 先解開新界發展死結

港區國安法實施一年後，政府將工作焦點從回復「社會秩序」，慢慢回到實際層面。特首林鄭月娥拋出改善土地房屋問題五大方向後，國務院港澳辦主任夏寶龍亦指未來不會再有籠屋、劏房，年輕人將可告別「住房難」的問題。說易行難，要打破長期困局，必須破舊立新，綜觀本港現時提供到最多土地的方案，除明日大嶼及新界北發展外，就是漸受關注的「釋放2400公頃祖堂地」建議。問題是當局有否與時並進、敢於革新條例的決心，將這個多年來的新界「死結」解開。

有別於以往中央官員只籠統的談及本港住屋狀況，夏寶龍如斯具體的針對個別房屋狀況提出方向，改善房屋問題明顯已成政府及社會未來必須辦好的「實事」。但要告別劏房籠屋，最大問題仍是房屋供應不足，導致租金昂貴，讓合資格劏房戶透過編配上樓，同時令樓價平穩是理想的解決方法，這又牽涉如何加快增加土地供應的源頭問題。

5月中，政府用《收回土地條例》將3幅位於粉嶺及元朗的私人土地收回，發展資助房屋，當中就涉及多年來未能發展的祖堂地。這類土地是新界原居民祖先遺留下來、屬集體擁有的「阿公地」，很多村民早已不滿政府沒有設立合理機制處理祖堂地，認為如可以出售祖堂地予私人發展商，一早已可建成樓宇，總好過將土地「曬太陽」。

收地行動令社會更關注祖堂地對新界發展的影響，根據《新界條例》，每一個祖堂都由司理管理，而司理在民政專員同意下，有權出售祖堂地。多年來，雖非明文規定，現實情況是祖堂地必須獲百份百子孫同意才可出售，只要有個別宗族成員不贊成，民政專員都會拒絕同意有關祖堂地的出售，因此有鄉紳批評這是「少數人綁架咗大部分人嘅利益」。

問題是許多祖堂地宗族成員數以千計，要達至沒有一個宗族成員反對，十分困難，甚至可以說是不切實際。民政專員過去數年只就逾300個出售祖堂地的申請給予同意，並指祖堂的性質屬「私人機構」。有關說法其實相當吊詭：說是私產，祖堂地的使用權像其他農地一樣受政府規劃所限，但其轉讓權卻又比農地更受約制。

當今日農業式微、農田租金下滑，不少無法被轉賣的祖堂地變成一座座露天泊車場或貨櫃場，無疑是浪費土地。鄉議局主席劉業強已不止一次提倡修例，但政府一直愛理不理，最近他表示，正委託大律師研究修改《新界條例》，亦考慮提出私人草案，要求放寬出售祖堂地之門檻。

祖堂地包含宗族各「房」之權益，現時出售機制過於複雜和僵化，長期阻礙了棕地的發展，民政專員理應有職責處理當中涉及的爭議，因此劉業強認為，可研究用「房數比例」決定出售與否，「門檻下調到幾多，呢個有得傾，可以係九成、八成、七成半（同意）都得」。

「釋放祖堂地」近年關注度不斷提升，概因預計於2025年動工的明日大嶼計劃，全部完成後頂多也只可提供約1,700公頃填海土地，而新界北發展計劃則涉及約1,400公頃，比起約2,400公頃的祖堂地，面積仍差一大截。現時祖堂地零碎而分散，部分甚至在一些有潛力地段的中心位置，如成功發展，最大好處不單是一幅土地的釋放，而是一併釋放鄰近土地，透過合併發展，將整個區域的潛力一併開發出來，「死結」一解，效益自然遞增。

政府必須明白，要達至「告別劏房籠屋」目標，不是一個方案或因循舊路便可成功。政府要發展新界，當務之急是積極研究如何理順祖堂地的出售和發展，從速研各方判持份者都能接受的機制，應修例甚至立法的就果斷去做，以從速解決香港用地之需。明日大嶼之前，先從今日祖堂做起。

 

 

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