曹德明：拆解估價不足全攻略
上回提及今年本港樓市價量齊升，但個別高價接貨買家在申請按揭時，或會遇上銀行估價或跟不上樓價升幅，即出現「估價不足」的問題，從而影響買家（尤其以高成數承造按揭）整個置業計劃。今回筆者將繼續探討估價不足的解決方法。
估價的考慮因素眾多，而每間銀行的準則以及選用之估價行亦有所不同，最後計算出的估值亦有所偏差，因此買家要多作比較，從而得到最理想的估價。而現時亦有不少途徑查詢估價，選用合適的途徑查詢估價可讓買家有較準確的預算：
▷向銀行職員查詢，此做法可得到最準確的資訊，但同時向多間銀行查詢十分花時，銀行亦未必能即時回覆；
▷使用網上估價服務，此做法可安在家中即時查閱估價資訊，但網上估價僅供參考之用，而且搜尋範圍較窄，一般適用於搜尋大型屋苑，但不包括小型單棟樓、村屋、唐樓、豪宅（獨立屋）以及非住宅物業等；
▷委託測量師行派專員上門評估，選用此做法的買家大多為購買成交較疏落的物業，但聘請測量師需要自付費用；
▷尋找按揭中介查詢，現時按揭中介可協助尋找多間銀行的估價，節省時間之餘而且費用全免，一般樓盤可於即日或翌日便有回覆。
近期部份賣家叫價進取，令市場偶有出現估價不足的情況。買家如遇上心水單位，不妨：一）主動出擊，大膽還價，業主議價空間或會增加，從而爭取貼近銀行的估價；二）預留足夠資金以應付首期差額。
此外，銀行審批按揭時會根據物業的類型及質素作出評估，如購買村屋或唐樓等質素較為參差的單位，建議申請按揭前先進行查冊，查看單位會否出現樓契或建築上的問題，以免銀行派員上門進行估價時，發現相關問題並影響估價。
銀行估價因應市場因素或市況作出調整，事前宜做足準備及資料搜集，除了多找幾間銀行作比較並找出理想的估價，同時嘗試與賣家還價，爭取貼近市場的價格。買家事前亦可安排物業查冊，及早知道物業有否任何潛在的問題，避免影響估價。最後作出充分資金準備，以策萬全。
