承言：解決房屋問題不等於解決房價問題

 

今日公布最新的樓價指數，根據差餉物業估價署的數據，經修訂後的7月私人住宅售價指數為397.7，8月指數按月微跌0.15%至397.1，連續兩月數據均高於2019年5月創下的歷史高位396.9。不過，這也是本港樓價在連升7個月之後首次回落。
對於地產商以及業主來說，高樓價指數應該是他們現在不太願意看到的。畢竟在中央要求解決香港住房問題的大背景下，高樓價太敏感了，容易觸動各方面的神經，高樓價指數隨時會再次引發一輪關於打壓地產商以及樓市的口誅筆伐。
現在不少人卻將目光盯著樓價方面。只是在筆者看來，解決香港的房屋問題不等於是解決樓價的問題。原因其實很簡單，無論是否願意承認，但任何經濟體都無法承受樓價斷崖式的下跌，在香港更是如此。香港經濟的高度地產化是事實，樓價如果出現斷崖式的下跌將會引發一系列的經濟和社會問題。
首先，樓價斷崖式下跌將可能讓銀行要求業主提前償還貸款，這對於那些用低首付政策，特別是「林鄭Plan」勉強上車的年青階層和中下產階層造成巨大的打擊，也會引起金融的不穩。其次，如當年的「八萬五」一樣，過度的打擊樓價將引起業主階層的不滿，從而容易引起社會的動蕩。
不過，如果打擊樓價就可以解決房屋問題的話，上述兩點其實也不算甚麼，那麼社會忍痛一下或許也是可以，但事實卻不是如此。從樓價的角度來說，以當前的經濟形勢，即便香港的樓價像一些金融機構最悲觀的預測下跌兩成的話，不少人，特別是年輕人依舊沒有足夠的經濟能力來通過置業來解決房屋問題。
這也是為何不少人，特別是地產商方面，認為解決香港的房屋問題，一切的關鍵還是在於供應的問題。而那些嘴巴上只會喊着打擊樓價的人只是在口喊一些不切實際的政治口號罷了。如果他們週末逛一逛地產經紀店，行一行新樓示範單位，就能夠體會到甚麼叫做剛性需求。
香港的土地供應多缺乏，在這裏就不再贅述了。要解決香港的房屋問題，不能只是單純的把討論的焦點聚焦在樓價方面，而是要全盤考慮，科學規劃，將樓價問題與住房問題視為兩個問題。我們除了要盡快通過各種手段提升供應之外，社會同時要留意的是如何在確保樓價平穩的基礎上來解決房屋問題——即是回答供應要推多少，甚麼節奏推——否則只是一窩蜂的增加供應，打擊樓價，那麼對整個香港來說也不見得是一件好事。

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