若耶溪：只盯着發展商怎能建成北部都會區？
新一年度施政報告發布後，發展新界無疑是重中之重，要有效發展，就勢必要大規模開發農地，然後就不得不面對土地業權分散且複雜這個長期無法解決的難題。包括政府在內，有不少聲音都指香港各大發展商，應該在這個問題上扮演更積極的角色。但如果仔細分析，這根本就是一種「懶政」的行為，不但是試圖推卸責任，更無助於難題的化解，最終妨礙了北部都會區的推進。因此，政府必須拿出更具智慧兼可行的方案，以足夠的誘因來驅動大小地主，主動參與、共同推動北部都會區的建設。
據統計，新界仍未開發的「一般農地（包括農地、魚塘/濕地緩衝區、倉庫和棕地）」，總面積超過8,200公頃，佔全港土地約7.4%。這8,200多公頃「一般農地」中，59%由政府及大大小小的私人地主持有，祖堂地佔29%，各大主要發展商持有約12%。從數據可見，要求佔比最小的發展商作出主要貢獻，根本就是本末倒置。即使發展商全部積極主動配合，將手中的農地透過政府冗長的改劃程序開發完畢，也不過佔了農地中12%，以全港面積計其實是1%而已，僅憑這一點土地就能構建北部都會區？
其實要真正全面發展新界，一定要有決心去徹底解決問題，政府如果以剩下的88%農地業權分散且複雜，涉及不同持份者，如地主（當中又分個人或集體持有，如宗族、祖堂等）、租客及佔用人等為由，繼續逃避處理佔比明顯較多的祖堂地等大面積土地，只是不斷打區區12%的主意，永遠也只能擠牙膏式增加房屋供應，杯水車薪。要實現告別劏房、增加人均居住面積的大目標，最終還是無法迴避積存的問題，所以政府在推動發展商的同時，更應該做的是盡快拿出可行方案，以100%圓滿解決難題作為大方向。
(鄒廣榮教授)
建設北部都會區，是回歸以來政府少有的正確大型規劃，市民大多表示支持，並紛紛建言獻策，以求加快進度。其中，港大建築學院鄒廣榮教授針對土地業權分散的難題，提出土地重組和土地債券兩大利器，非常值得探討。如上所述，農地的現狀是業權分散且複雜，而現有的開發機制，一是門檻太高，二是誘因太低，因此令開發難度極大。所以正確的解決思路應當是，令業權集中且簡單清晰，有消息指政府正準備修例以降低門檻，如果能夠再同時提升誘因，那麼農地的開發將事半功倍，而鄒教授提出的兩點正可以大大提升誘因。
所謂土地重組就是一種換地機制，以多方自願交換土地形式，將大量零碎、缺乏開發價值的土地合併後再作綜合規劃，從而創造出新價值，然後再把增益重新分配予主要持份者。眾所周知，香港的土地有價有市，長遠而言回報高風險低，是極佳的投資，如果能夠令大大小小的私人地主能夠分享到土地增值的收益，相信他們肯定是非常樂意的。
至於土地債券，則是政府向土地持有人發行的土地收購票據，持有人可用以換取政府的其他土地或將來開闢的新土地，是以未來新地來換取短期內可發展土地。債券價值與可發展權益掛鈎，能在公開市場自由交易，可向有意投資土地的投資者提供另一個選擇。
大規模收回土地容易造成爭端，亦涉及基本法保障私有產權的問題，而土地重組則能夠讓所有持分者分享經濟發展的成果；以土地債券作為中介，等於打通了全香港的閒置土地，持有人既可以靈活套現也可以長期持有以享受土地升值的收益。由此可見，兩者可有效解決農地業權分散且複雜這個難題，值得政府認真審視。
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