曹德明：加息前是轉按良機？

近月受疫情及節日影響，樓市觀望氣氛濃厚，成交亦因而減慢。從最新金管局住宅按揭統計調查所見，1月份新批出按揭宗數及金額按月回落，宗數更創近一年新低。然而，當中的轉按宗數比例卻不減反增，究竟原因何在？現在是否轉按的好時機？

1月份轉按貸款額及宗數均按月錄得上升，與去年同期比，金額更急升近一倍，宗數則急升逾6成半至1,007宗。若以轉按佔新批貸款宗數比例計算，比例達到29.2%，連升3個月及創27個月新高，即每10宗新批出按揭中，有近3宗是轉按個案。為何最近轉按數字有所上升，筆者認為可歸納以下數個原因：

（一） 按揭息率仍低，回贈吸引
現時的轉按人士，部份是約兩年前曾經承造按揭，現時已過銀行「罰息期」的人士。而兩年前的最優惠的按揭計劃約為H+1.3%，與現時市面上最優惠的H按計劃相同，亦是10年以來較低水平。與此同時，現時轉按的現金回贈可高達1.5%，因此扣除律師費仍有錢落袋，帶動轉按需求。

（二） 加息將至 把握低息機遇
毋庸置疑，年內美國加息已成為不爭的事實。市場更預期今個月美國將啟動加息周期，年內加息次數或高達6次。由於香港銀行體系資金仍然充裕，年內香港加息的機會較微。但隨着資金外流，香港銀根漸趨緊張，銀行結餘將逐步下降，拆息亦隨之上升。香港息口無疑正處於上升軌，供樓人士於加息周期前轉按至息率較低的按揭計劃，把握低息的最後機會。

（三）將發展商按揭轉至銀行
若數年前曾選用發展商按揭計劃上會，經過首數年的「蜜月期」後，供款利率將會增加不少，不少人會計劃轉按至銀行，以減低利息開支。自新按保「波叔Plan」推出，可承造高成數按揭的樓價上限增加至1,920萬元，令不少正選用發展商按揭而又更大碼的物業受惠其中，可轉按至銀行慳息。

筆者預期未來轉按宗數將進一步上升，置業人士可考慮自身條件及實際需要，考慮搭上加息前的低息尾班車，轉按以應對加息週期下增加的利息開支。 

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