黃詠欣：坊間對新按揭保險計劃的幾大誤解
2022-03-10
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政府於上周宣布再放寬高成數按揭的樓價上限，市場即時有不少傳言及錯誤解讀，包括有指新按保計劃准許非首置人士使用，變相准許買多間收租。同時亦有傳言指新按保可以「免壓測」，事實又是否這樣呢？
首先，不論是新按保還是原有的按揭保險計劃，按揭成數80%或以下，皆接受非首置人士申請，這不是新的變動，而是一直以來也有的安排。不過，雖說接受非首置，但一定要為自住單位才可以申請高成數按揭，並且要獲按保公司信納為自住才可。
以下用幾個實際案例去解釋按保公司對「自住」的要求。曾有客戶已持有一個已供滿的物業，再想以借款人身份，協助沒有收入的父母做80%按揭購入多一個單位，由於按保計劃要求單位是自住用途，客戶需申報與父母同住才可獲批，但按保公司在調查下發現客戶原已擁有一個物業，因此要求客戶解釋原持有的物業的用途，而客戶最後申報會把原物業放售，才獲批按揭。
另外，亦曾有客戶持有收租物業，按揭成數少於50%，有「打釐印」，寫明是出租，而他再買入新盤自住，並申請80%按揭，最後成功獲批。
由以上個案可了解到，按保公司是要求貸款人有充足自住證明，才較易批出按揭。同時，要留意如已有按揭在身或已擔保物業，再申請高成數按揭，銀行及按保公司皆會視乎每個個案的情況去審批，不能一概而論。
亦要留意，非首置或已經做了按揭擔保人，銀行及按保公司對入息要求是非常嚴格，要把新購入物業供款連同原有按揭或擔保物業供款一併計算後，基本供款佔入息比率不高於45%，以及於加息3厘的壓力測試之下，供款佔入息比率不多於35%。亦要留意，由於有多於一個物業或擔保，是不能「爆壓測」。如果仍不清楚如何計算，建議入市前先找專業人士作預先評估便買得安心。
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