陳海潮：轉手獲利率及賺幅料續偏軟

 

嚴峻疫情下，樓市難免受災，二手私宅轉手獲利比率及賺幅連月維持低位徘徊，相信最差情況仍待反映，後市將繼續偏軟尋底。綜合土地註冊處資料所得，2022年二月份全港1,735宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,655宗，佔比達95.4%，與前月表現持平，徘徊在實施樓市辣招同年的2010年7月後之139個月(逾11年半)低位。每宗私宅轉手平均賺幅按月微升1.5個百分點，報68.0%，惟已連續兩個月低於七成。

如按物業區域劃分，九龍區明顯跑輸，僅錄得92.9%，按月跌1.8個百分點；港島區報94.6%，按月升1.5個百分點；而新界區表現則最理想，以96.7%之數成為獲利成功比率最高的分區，按月亦升0.3個百分點。按物業轉售價格分析，樓價介乎801萬至1,000萬元的中高價樓組別之獲利比率表現最好，錄得97.6%，且按月升1.2個百分點，涉及宗數362宗；此外，601萬至800萬元組別，月內獲利比率達96.2%，雖按月少2個百分點，但仍優於大市並成為獲利比率次高的銀碼組別。

數據顯示，今年二月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為68%，雖按月略為回升1.5個百分點，但已連續兩個月低於七成，是繼2016年10月以來近5年半的最差表現。二月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為41.7%，按月回落2.1個百分點，共錄724宗；至於帳面錄得虧損者有67宗，佔比按月微降至3.9%，而平手的個案則有13宗，佔比增至0.7%。

此外，環顧上月10個獲利登記最多的屋苑，當中只有一半達到百分百獲利，而每宗平均賺幅則介乎最少的31.4%至最多的122.2%不等。當中宇晴軒成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達逾1.22倍。至於上月榜內賺幅最低者為日出康城，平均每宗只賺約31.4%，其次為天晉的46.4%，反映有較多持貨期相對較短的業主沽貨離場。

第五波疫情仍然嚴峻，市場交投稀疏，議價主導權落在買家手中，在買家優勢較明顯下，部分急於沽貨套現的業主只能降低賺幅，部分甚至要割價蝕讓。有見疫情短期內難有明顯改善，已打擊部分行業如餐飲及零售類別，對此類持貨的業主影響尤甚，因此筆者預期三月份二手私宅轉售獲利比率或再下試95%的關口，進一步逼近12年來的低位；至於平均每宗賺幅亦料續處於65%至70%之間的低位反覆徘徊。

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