施永青：香港樓市今後何去何從

 

反映香港二手樓市走勢的中原城市領先指數，上周新報178.72點，按周跌1.12%，創逾1年新低，比2021年8月8日的歷史高位191.34點跌了6.6%，跌勢漸趨明顯。有人認為，香港樓市已出現拐點，今後將會拾級而下。

我覺得這個觀察不無道理，但仍未到下結論的時候。因為，如果論跌幅，6.6%其實不大，一成也不足，很難這麼快就說有趨向性。2018年終的時候，中原城市領先指數曾在不到半年的時間裏，由188.44點下跌到169.95點，跌幅接近一成，跌勢比今次還要急；但旋即出現反彈，並在2019中，社會運動前夕創新高。由此可見，我們不能憑6.6%的樓價跌幅就作出樓市已現拐點的判斷。

其實，相對股市而言，樓市實在跌幅輕微。恒生指數從2021年初至今，曾一度跌超過四成，反映樓市的抗跌能力實在非比尋常。

現實是近期市場上充斥的都是壞消息，烏克蘭爆發戰爭，香港疫情失控，美國聯儲局加息……沒有一項是對樓市有利的。

不過，這些都不是新消息，大部分的不利因素應該都已經在樓價上得到了反映。要看懂樓價後的走向，應看這些重大因素今後會怎樣演變。

俄烏戰爭，近期成膠著狀態，顯示單憑戰爭手法沒法解決問題，雙方已願意坐下來談判。談判雖不可能一下子就有成果，但戰爭亦不可能會進一步擴大。所以我認為，這場戰爭對香港樓市的負面衝擊已告一段落。

至於香港的疫情，來得快，退得亦快。三月初，單日的確診人數逾5萬人。現在已跌至只有幾千人。此外，政府自己亦打算放寬多項為防而防的限制，相信港人的生活有機會可以逐步復常。屆時，樓市的氣氛亦應該會好轉。

唯一會向更壞的方向發展的負面因素是聯儲局加息。第一次只加了0.25%，我認為對遏抑通脹起不了多少作用，聯儲局今後不但會增加加息的幅度，而且會增加加息的密度，屆時香港亦只好跟著加，這無疑會增加置業者的負擔。

然而，聯儲局今次加息有點畏首畏尾，生怕對美國的經濟產生負面的影響。因此，市場估計，通脹依然會揮之不去。在這種情況下，人們會寧願持有物業，也不想持有現金。這個因素將抵銷相當一部分加息的負面影響。歷史的經驗顯示，在加息周期剛開始的時候，樓價上升的機會遠大過下跌的機會。要到通脹惡化到各國央行不惜放棄經濟增長也要壓住通脹時，樓市才會掉頭向下。

最近，房委會推出新一輪的居屋，入表申請的人有三十多萬人。在在顯示香港的房屋需求有多強烈，而香港的私人住宅供應卻一年只有一萬多個單位，在如此供不應求的環境下，要樓價大幅下跌並不容易。

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文章原刊於《AM730》