羅珏瑜：從珍寶海鮮舫敗走 窺探房地產科技的發展
陪伴着港人逾半百世紀的珍寶海鮮舫已在雨中悄然離開，香港仔深灣海面頓成一幅少了4.5萬平方呎的拼圖。當珍寶海鮮舫移離香港的消息一出，各方各界紛紛表示不捨，對這個盛載着港人回憶和歷史的載體念念不忘。珍寶海鮮舫見證者香港仔水上人的的發展，還有香港那段漸被遺忘的輝煌漁村歷史。但不捨之情不值甚麼，這艘具有漁村歷史文化痕跡的畫舫最後還是敵不過現實——高昂的維修費用。
據悉，珍寶海鮮舫已累積虧損超過1億元，而每隔三年需要進行全面檢修，涉款600萬元，單單是這筆維修費，已令不少機構卻步，不敢接手。更失望是，古諮會委員兼香港測量師學會前會長亦以營運為本去看待事件，稱海鮮舫「年紀」太細，仿建宮廷式建築原真性不大。
珍寶海鮮舫活化失敗，主因必然是現實的經濟效益，無疑，高昂的物業管理成本一直是房地產投資的絆腳石，不過在科技發達的今天，是否每件事都要加一個「不可能」的標籤？事實上，珍寶海鮮舫的價值，在帳面上是看不到的。在現行的會計準則下，公司內在產生的無形資產是不能反映在資產負債表上，公司所擁有的無形資產價值只有在併購時透過「收購價格分配」所體現。而珍寶海鮮舫滿載著的，除了是港人情懷，還有將香港文化帶到國際舞台的歷史，她曾獲多個國際電影取景，在不少外國人眼中，這畫舫已成香港地標。
無形資產是一家公司收入的驅動器，單靠情懷不能糊口，但當結合科技，每每能夠將不可能變作可能。事實上，隨着各式各樣的科技日漸成熟，房地產科技(PropTech)已在悄悄地改寫地產的定義。舉個例子，藝術團體TeamLab就以視覺魔法改寫美術館的定義，以沉浸式娛樂體驗(Immersive Experience)打破高昂物業管理成本的框框，透過投影技術創造了一種新興商業和文娛地產。
再舉一例，近日大獲好評由楊紫瓊主演的電影《奇異女俠玩救宇宙》，因為疫情嚴峻一度延宕，而且各演員因各地隔離政策有異而不能共處同一地方一起拍攝，拍攝楊紫瓊跟關繼威坐在車上的對手戲份時，由於一個人在巴黎，另一個人在洛杉磯，導演只好透過zoom來拍攝，再配合後期剪接。當我們還停留在電視城需佔有一大片空間才能製作出每晚都播出的肥皂劇時，任何地方也能拍攝的模式(Filming everywhere)已在國際舞台純熟運用。
無奈，香港的房地產發展與其他地方很不一樣，營運模式單一而缺乏新意，過往樓價一直高企，業主們單靠炒賣已能發財，在炒賣風氣甚囂塵上的氣氛下，窒礙了房地產科技的發展，營運者只對房地產增值感到興趣，而非如何透過擴大房地產應用而將資產增值著墨。不過只要多加創意，資本利益與保育概念其實是可以共存，保育盛載的是情懷，而情懷戴有的經濟效益不該只是透過「得閒過開黎飲餐茶」這模式而展現。
當現今的科技可以讓已逝去的偶像帶回舞台開演唱會，已離去的珍寶海鮮舫將來定能以一種我們未能想像的方式回來，期望房地產科技能為傳統地產注入動力，別讓一個又一個本來可以救回來的活化項目胎死腹中。
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