陳海潮：加息窒礙樓價 租金逢旺季看俏

息口趨升、疫情反覆及大量新盤低價搶灘，致令二手市場量價備受壓力，全年樓價走勢還看通關進度，租金則料可受惠旺季而看俏。差估署公布的最新數據顯示，2022年6月份私人住宅售價指數報380.5點，較5月的384.9點再跌1.14%，連跌2個月兼創近4個月最大單月跌幅。

今年次季，樓價指數微跌0.24%，上半年則累跌3.4%，而比起去年9月份的歷史高位398.1點，更累跌4.42%。

6月份差估署樓價指數主要反映5月中旬至6月上旬市況，當時美國大幅加息四分三厘，亦碰上疫情略有反彈，導致市場表現審慎，買家入市步伐減慢下，二手業主需擴大議價空間及減價，導致樓價跌幅加大。

近期所見，整場形勢無大改變，新盤積極應市，且以貼市價甚至低於市價推出首批單位搶灘，對二手市場持續構成壓力。此外，市場預期美國仍將以較急步伐調升息口，進一步令二手市場交投出現拉鋸轉淡的局面，對量價均帶來壓力，預料下次公布的7月份樓價指數有機會再跌約1%。

展望下半年樓價走勢，筆者相信，要視乎疫情進展，倘能維持受控，並能加快通關步伐，將成市場的一根救命稻草，下半年樓價料可有較顯著的反彈空間，全年樓價可望平穩、甚至掉頭回升。否則在缺乏利好因素並適逢本地銀行之後有機會跟隨美國加息下，全年樓價恐難扭轉微跌的格局。

至於租金指數方面，差估署數據顯示，6月份整體私人住宅租金指數報178點，為連跌8個月後首度回升，按月漲0.74%，細分5類不同面積單位租金指數在6月份全線上升，漲幅介乎0.07%至約0.8%不等。而今年上半年整體租金指數則累跌2.57%，表現略為跑贏樓價指數的3.4%跌幅。

開始踏入暑假之際，正值是私人住宅租務市場的傳統旺季，筆者估計租金指數仍有力再升，相信在住宅買賣交投減少的同時，租賃市場會相應活躍，加上陸續多了內地生物色租盤為新學年作準備，故預期整個第三季的租賃宗數及租金均會穩中向好。

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