施永青：樓市交投萎縮 樓價將進一步下跌

 

7月份全港整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)共4,991宗，較6月份的6,290宗下跌了20.7%。如果純計私人住宅的二手成交，更只有2,116宗，是2020年2月以來30個月的新低。在在顯示，近期市道低迷，買家不敢輕率入市。

現實是近期市場上的確充斥著很多不利消息，難怪買家在買樓前會躊躇不前。

地產是不動產，對政治特別敏感。佩洛西訪台，令台海形勢異常緊張，一旦真的擦槍走火，香港很難不受影響。因此，即使是實際有需要的用家，亦會傾向等形勢明朗一點的時候才入市。

此外，內地疫情反覆，生產沒法正常進行，全球的供應鏈都因而受到干擾，連累香港的轉口貿易亦出現收縮。導致第二季的本地經濟，沒法因疫情緩和而得到該有的反彈。結果按季雖升了0.9%，但與去年同期相比，仍跌了1.4%。經濟前景不明朗，買家入市自然會有猶豫。

再者，美國的通脹失控，6月份的消費物價指數已升至9.1%。導致聯儲局不得不一再加息，希望可以藉此把通脹壓下去。不過，至目前為止，聯儲局加息的成效並不明顯。所以市場預期，這次加息周期還會持續一段時間。

香港的樓宇按揭，超過九成半是採用與銀行同業拆息掛鈎的方式來計算。香港用聯繫匯率，美國一加息，香港的銀行同業拆息亦會很快跟著上升。

現時，私人市場的住宅買家，大部分都是要靠銀行支持的用家。銀行加息會直接損害他們的供樓能力。一些原本剛達到買樓資格的人，可能一加息就會通不過壓力測試，變成沒法向銀行貸款，交易可能因而告吹。由此可見，加息對樓宇的需求是會產生實質影響的。土地註冊的買賣登記少了，正就是樓宇需求減少的反映。

交投減少，通常是價格下跌的先聲。因為，在每一個時段裏，社會總會有一些人，因各種各樣的原因需要賣樓套現。如果他們能夠在一個合理的時間裏把樓宇賣出，他們是不會願意減價的。但當樓市的交投量不足時，那就會有一部分人沒法如期套現，急於用錢的人，就只好降價求售。此之所以，交投萎縮之後，樓價就會跟著下跌。

此外，交投下跌，亦會引發一二手市場上的競爭。一手市場上的發展商與二手市場上的小業主的取態不一樣。小業主賣的都是自住樓宇，賣不出可以自己住住先；但發展商就一定要貨如輪轉，把建好的樓宇套現，再去投資新的地盤。所以發展商的賣意往往比小業主強，減起價上來亦會較大刀闊斧。因此，樓價回落，很多時都是由發展商的新盤觸發的。

而最能推動發展商減價的，就是市場的交投萎縮，導致發展商的「貨尾」積聚，那發展商就只好減價促銷。這將是下半年樓市的主旋律。

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文章原刊於《AM730》