陳海潮：50指標屋苑首七月樓價累跌3%

 

移民放盤、息口趨升、疫情不穩及新盤搶灘將持續困擾二手市場，令價量齊跌的情況延續，短期恐暫難有起色。綜合利嘉閣地產研究部數據所得，2022年七月全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價跌勢未止，較六月的14,934元再跌0.3%，報14,887元，創近4個月以來新低，亦為年內次低。至於今年首7個月，樓價累跌3%，而若與去年八月的歷史高位比較，則累跌5.3%。

細看全港三區樓價，2022年七月份錄得兩跌一升的情況。當中，港島區8個指標屋苑的加權平均實用呎價逆市升2.3%，報18,479元。九龍區21個指標屋苑的平均實用呎價跌0.7%，報15,884元。至於新界區21個指標屋苑平均實用呎價跌幅最大，按月跌1.0%，報12,724元。
 

列入觀察名單的50個指標屋苑當中，上月樓價報跌的屋苑有25個，佔整體比率剛好一半，另25個則有所上升。當中，上月樓價錄得實質跌幅較顯著的屋苑包括紅磡海濱南岸、馬灣珀麗灣、元朗Yoho Town及大埔太湖花園，分別錄8.7%、8.2%、6.1%及6.1%的實質跌幅。至於錄得樓價升幅較顯著的指標屋苑包括大埔中心、東涌藍天海岸、西灣河鯉景灣及青衣灝景灣，實質按月升幅分別為9.9%、5.4%、4.5%及4.4%。

美息持續上調令本港加息壓力大增，加上一手新盤以低價搶灘，導致二手市場兩面受敵，無論量及價均受利淡因素影響，總結七月份全港50指標屋苑交投按月再跌8%，僅錄得386宗，除連跌3月外，更創2019年九月以來的35個月新低，並為期內首度跌穿四百宗大關。七月份全港三區交投量中，港島區按月挫16%，錄58宗買賣；九龍區買賣也跌1%，全月有170宗；至於新界區跌幅達11%，僅錄得158宗成交。月內交投最旺指標屋苑為沙田第一城，錄得25宗成交，緊次的嘉湖山莊及美孚新村各錄22宗買賣，至於太古城則錄得18宗買賣。

目前市場上的利淡因素，包括移民放盤、息口趨升及疫情反覆持續困擾大市，加上新盤以低價搶佔購買力，均導致七月份二手市場出現量價齊跌的情況；筆者相信上述趨勢將延續至整個八月份，暫時未見有扭轉跡象，也暫難有起色，因此相信八月份指標屋苑交投量仍會進一步受壓，繼續探底。

至於樓價方面同樣將持續受壓，包括來自一手市場價格低開的影響，二手業主讓步下，樓價單月跌幅有機會再次擴大至1%或以上。筆者相信，市場需待放寬隔離措施的效應彰顯，以至更具體的通關部署有新進展，交投量價才能有較大的起色。

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