汪敦敬：樓價已過跌

今天，影響樓價最大的因素仍然是外圍因素和本地的悲情！外圍因素不是我們可以控制的，本地悲情卻日益嚴重，香港樓市多年也以堅固的基礎去支撐，但是近日的而且確有守不住的趨勢了。

樓價守不住，不是因為樓市因素有改變，無論在供求、實力、資金、財富效應和借貸，香港仍然是很穩固的，雖然香港的經濟面對考驗，但是我們的結構性暫時仍未改變。但是，香港經濟的而且確受了「內傷」，所謂內傷即是說一些優勢，包括人才、養份、信念及市場的信心都在不斷流失。當外界發覺香港樓價因悲情而下跌已經是一個事實的時候，樓價會跌得更快，香港有近66.1%的自置居所供滿樓(根據2021年的人口普查)，供滿樓的人可以是最有能耐不減價的，但是在悲觀的時候，他們也是最有能力劈價的，我認為政府需要加快「做嘢」，挽救信心危機！

不過，所謂「買有風險！不買也有風險！」現在的樓價是相當吸引的，我們見到屯門很多三房單位的價格都只是500多萬元至600多萬元，我認為樓價是超低的，看看申請新居屋的家庭入息上限已經增加至6.6萬元，如果用這入息為收入證明（尤其是人數少的家庭），可以粗略地說，除了屯門樓皇瓏門未必買到之外，可能其他絕大多數的優質屋苑，他們都是有條件入市的，即是說資助房屋和私樓已經出現資格模糊及混亂的，這是一個過跌的情況，私樓樓價已跌到可以讓不少有資助房屋資格的人入市，怎會不是過跌？

最後我再強調，外圍因素及悲情是樓價下跌的主要因素，我不認為眼前的跌市是一個下跌週期，傳統的下跌週期是冗長的，而且是配合泡沫爆破及供應過多下的大調節，這些需要調節的因素香港樓市都沒有存在，香港既沒有過多的借貸，亦沒有過多的住宅供應，仍然是供不應求，如果判斷樓價需要冗長的下跌期和冗長的回復期，在判斷上我認為是正冒着一個「不買的風險」！

香港的購買力並沒有消失到！最新發表的M3報告（香港的貨幣供應量）給了我們這個重要啟示，定期存款連升6個月共增加約10639億港元，這10639億原本不少是準備在市場活動和投資的資金，只是因為息口的差別而被儲藏的，富者正享受着高息，這個蘊藏的購買力在有需要的時候會釋放出來的，眼前的機會有風險，但過後總有人後悔不己！

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