黃詠欣：成功劈價20% 購入筍盤 為何按揭受阻？

近日樓價回軟，不少屋苑出現劈價、甚至是蝕讓的成交，對有意置業人士來說，可能是「講價」的好時機，但都要留意，如果成交價低於估值太多，做按揭時可能都較長時間才能批出。特別如打算申請80%至90%高成數按揭的人士更加要留神。

過往筆者曾提過，如果成交價低估價太多，銀行或會懷疑買家故意壓低成交價避稅，又或是單位曾有特別「事故」等等，因而對按揭審批更加「手緊」。

不過，現時減價盤多，傳媒也常報道有低市價10%以上的成交個案出現，是以現時銀行對於低價盤按揭審批都不如以往般審慎。近日我們便接到一個案，客戶以低於估價近20%購入單位，計劃做90%按揭，由於近日減價盤較多，銀行審批時沒太大疑問，但送到按揭保險公司審批時，由於成交價與按保公司的估價相差真的有點大，於是便向客戶查詢低價原因。我們協助客戶整理資料，包括提供單位裝修陳舊、有少許漏水情況等證明，最後客戶成功獲批90%按揭。

其實在樓價下跌周期，銀行的審批準則都會隨市況變化而有輕微調整，特別要留意的是，網上估價有時會有滯後的情況，未必反映到最貼市的狀況，如果只參考網上估價做指標，有可能出現看到估價高於成交價便是「筍盤」的誤判結果。至於致電查詢或自行到銀行估價，通常銀行會按照情況稍微調整估價金額，估價會更貼市價。不過，估價花費時間便會較網上估價多。

另外，不單估價高於樓價太多，按揭會有阻滯，若然成交價高出估價太多，也會影響到按揭計算。例如，購入600萬元的單位，但銀行及按保公司估價最高都只估到540萬元，做按揭時銀行批出貸款較大機會是用540萬元去做計算，若買家預算只係「掹掹緊」，手頭資金扣起用雜費等支出後，只剛好足夠支付10%首期（600萬元乘以10%= 60萬元），做90%按揭最多只能貸款486萬元(540萬元x 90%= 486萬元)，總數只有546萬元，比起實際成交價600元，仍然欠54萬元。如果找不到其他解決方法，補上差額，最差的情況可能要撻訂！

建議在現時樓價變化較波動之下，在購入單位前先找專業人士做預先評估，同時先向銀行取得並鎖定一個估值，可令到之後申請按揭流程更順暢，不會計錯數而失預算。

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