戴慶成：李超人賣港樓有何玄機？
踏入9月中旬，香港的天氣開始由熱轉涼，社會上的新聞也巧合地同步邁入淡靜的季節。稍為例外的是地產發展商長實集團的一項商業交易，在市場掀起了一陣不小的漣漪。
說的是9月28日，長實突然宣布將旗下一個中半山豪宅項目餘下的單位全部售予一家新加坡資產管理公司。由於該項交易金額接近210億港元（約38億新元），又是以低於市價出售，消息傳出後立即成了市場矚目的焦點。外界皆關注長實的動作是否意味香港樓市前景堪虞。
原因是：多年來一直是香港首富的長實創辦人李嘉誠，在宏觀經濟尤其是樓市走勢方面的判斷一向神准，遠至1997年後香港樓巿大跌前率先大減價賣樓，近至今年3月英磅匯價尚未大跌前出售倫敦一棟甲級商業大廈，都證明李嘉誠對房地產市場的把握非常准。
當然，說到李嘉誠在樓市投資方面的得意之作，則不得不提長實2017年年底公布以402億港元出售中環中心。當時正值香港甲級商廈市場炒作得火熱之際，市場不少人對長實出貨皆頗有意見，質疑李嘉誠的投資心態過於保守。
鯨吞該棟大廈的一眾資深投資者，開始也是滿心歡喜的以為撿到便宜貨。豈料該廈於2018年完成交易後，香港商廈市道很快就變得疲弱，只有持貨小量的炒家迅速沽貨獲利，大部分投資者皆以虧蝕收場。
近年香港疫情肆虐，經濟不景氣，商廈價格節節下跌。翻查資料，如今中環中心的租售價格已由早年的高位回落兩成。許多人談起這件事，都不由對李嘉誠當年及時交出「火棒」的決定豎起大拇指。
正因為李嘉誠多年來在投資方面目光如矩，他對經濟及樓市的看法也被港人視為「水晶球」。
記得李嘉誠退休前，每次長實的業績記者會現場都是人山人海，不斷有記者追問他如何看待經濟和樓市前景。「李超人」的評論也往往成為翌日港媒的頭版新聞。
時至今日，李嘉誠已經退休多年，外人不知道長實這次沽樓究竟是他決定還是他的長子李澤鉅拍板。但不管怎麼樣，許多港人在置業前仍然喜歡參考長實的一舉一動。
長實這次低價出售豪宅項目，同樣在市場上引起了各種解讀。有分析指新加坡資金進駐香港房地產，反映海外看好香港樓市；但更多人的看法是長實打折出貨，背後反映了李家看淡香港豪宅的後市。
事實上，香港樓市在過去大半年確實明顯呈現下滑的趨勢。疫情持續近三年，加上美國不斷加息，近月香港股樓市齊挫。反映主要屋苑樓價走勢的中原CCL，最新指數已降至逾四年半的新低。香港差餉物業估價署8月份的樓價指數也按月急跌2.26%，創下自2018年12月以來的45個月最大單月跌幅。
香港地產中介公司香港置業上周發表的「第三季置業意向調查」結果顯示，由於市場上充斥着大量利淡因素，逾六成受訪港人看淡後市，比率是過去三年半的新高；近三分之一受訪者認為未來一年香港樓價還會下跌5%至10%，這個比率也創下自2016年第二季有紀錄以來新高。
面對房地產市場響起了警號，港府近來已開始微調樓市政策，如香港金融管理局下調了壓力測試要求，可仍然未能紓緩樓價下調的壓力。無論是從微觀或宏觀的層面來看，香港樓市回調恐怕已是大概率。
從國際局勢來看，中美關係仍無改善跡象，俄羅斯與烏克蘭戰爭更有惡化趨勢，無疑增添了香港樓市下行的壓力。
內部方面，香港經濟在疫下元氣尚未恢復，加上美國上個月再次加息，促使香港啟動加息周期，港樓的升幅已是強弩之末，一改以往樓價只升不跌的局面。
行政長官李家超上台後一直強調重視房屋問題，早前港人皆期盼着新一屆特區政府在10月中旬公布的首份《施政報告》可以大量增加土地供應以壓抑樓價。有意思的是，近月香港以至國際環境急劇變化，甚有山雨欲來風滿樓之勢，社會上開始越來越多人要求救市而不是打壓樓市，呼籲政府撤銷「辣招」以穩定樓市的聲音此起彼落。
畢竟香港有逾百萬家庭已經在私人住宅市場置業。對一眾業主來說， 一旦物業大幅貶值，負資產重臨，將是重大的「災難」，也會造成社會重大動蕩。由此看來，如何增加土地供應，協助基層市民置業，但又不會出手過重，導致物業資產大跌，已成為李家超政府短期內面臨的最大挑戰。
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文章原刊於《聯合早報》
