丘寧：李嘉誠示範如何踢逆境波
上周李嘉誠的長實（1113）以207億元將波老道豪宅餘貨出售予新加坡基金瑞華資本，即引起李嘉誠睇淡後市的說法。的而且確，長和系近來的動作都是以出售套現為主，面對如此不明朗的經濟情況，李嘉誠怎會不知「現金為王」最穩陣，但難道要他學科技園般拎現金去做定期？當市場還在說李嘉誠當年出售中環中心後香港樓市低走之際，日前長實以46億元奪得屯門大欖住宅地，這原來已是集團近兩年來密密買入的第五項官地或項目，套現一個大project去投資五個新項目，「逆境波」原來是咁踢的。
今次長實買入的屯門限呎住宅地位於屯門青山公路大欖段，該地曾經於4月時流標，而上周五截標時也只是獲得五份標書。根據地政總署的披露，以總樓面面積130萬方呎計，地皮每呎樓面地價僅3522元，較市場預期下限低5%，而長實能夠以低市場預期下限5%投得地皮，意味其他四家發展商（恒地、新地、佳明及信置）出價比長實更低，睇淡後市應該不止李嘉誠一個吧（4月時有份入標的嘉華今次更加是無入標）。
事實上，今次的成交價較區內兩年半前的地價大跌逾40%，地價水平更已倒流到6年前，相信其中一個原因是今次出售的地皮面積相當大，據長實「樓神」趙國雄估計，連同地價及發展費用計算，投資總額預計超130億元。今時今日的環境要投資130億元在屯門起樓，對很多持貨能力不高的發展商來說，實在難以負擔。即使持貨能力強如長實，也不是藥石亂投，根據傳媒統計，長實在過去兩年，先後中標四幅住宅官地及一個市建局項目，並完成一個補地價項目，總共涉資近270億元。
看看長實上周出售的波老道項目，其實是長實近年的重點新盤，該地皮早於2011年6月投得，每呎樓面地價26763元，而瑞華資本則以平均呎價6.2萬向長實一次過掃入貨尾單位，長實帳面利潤和味，更為過去兩年在港的多項更物業投資提供大部分資金。而長實為完成交易，更向對方提供最多約103.8億元貸款，目的當然是鎖定利潤，更可避免樓市進一步下跌的風險，並為往後的業績打下良好根基。
要知道過去兩年香港的經濟疲弱不堪，加上大環境的轉變，但作為眾人焦點所在的李嘉誠，肯定有為港出力、投資的責任，跑慣江湖的他自然懂得踢「逆境波」，即使要keep住投資，也會有序地控制「注碼」，其中一途就是透過出售一些大型、已賺取一定利潤的項目，套現資金去投資新項目，盡量不要注入新資金，免得在加息周期中增加利息開支。
更重要的是，若果不時被傳媒報道投得地皮及地產項目，多少可以分散集團出售資產大額套現的視線吧。
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