陳海潮：蝕讓大增 私宅轉手獲利比率挫至82.1%

 

市況低迷，連環加息及疫情升溫等一眾負面因素持續打擊業主沽貨心態，減價蝕讓個案蔚然成風，導致轉手獲利比率及賺幅雙雙再挫。綜合土地註冊處資料所得，2022年十一月份全港1,525宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,252宗，佔比82.1%，較前月再跌5.5個百分點，連跌7個月，創2009年八月以來的160個月(即逾13年)新低。值得注意的是十一月要蝕錢賣樓的個案多達257宗，為過去十二年多(147個月)以來，首度按月突破二百宗蝕讓的水平。

按物業區域劃分，十一月份新界區表現最佳，以84.0%之數壓過港島成為獲利成功比率最高的分區，惟按月跌3個百分點；其次為港島區，報79.9%，按月跌8.2個百分點；至於九龍區表現遜色，只錄得79.3%，且按月大跌9.6個百分點。按物業轉售價格分析，樓價介乎1,001萬至1,200萬元的中高價樓組別之獲利比率最高，錄得84.6%，按月跌1個百分點，涉及宗數88宗；此外，801萬至1,000萬元組別，月內獲利比率達83.8%，按月大減8.8個百分點，表現略勝整體大市。

另外，數據顯示今年十一月份每宗私宅轉手個案平均賺幅只達45.1%，按月急跌12.8個百分點，創自2012年二月後的近129個月(即近11年)新低。十一月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為36.9%，按月跌2.3個百分點，共錄562宗；至於帳面錄得虧損者增至257宗，佔比按月大升5.3個百分點至16.9%，為自2009年八月以來逾13年的按月新高，並連續兩月衝破一成水平；而平手的個案則有16宗，佔比也增至1%。

此外，環顧上月10個獲利登記最多的屋苑，當中不再有百分百獲利的屋苑，獲利成功比率最高的屋苑為嘉湖山莊的90%，其次是將軍澳中心的88%。此10個屋苑當中，每宗平均賺幅介乎最少的17.1%至最多的89.7%不等。當中嘉湖山莊成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達89.7%。至於上月榜內賺幅最低者為樓齡相對較低的日出康城，平均每宗只賺約17.1%，而次低者為愉景灣的25.1%。

十一下旬，市況持續淡靜，一手新盤推售反應一般，二手同告冷清，加上期間疫情逐漸升溫，至十二月單日確診人數回升至逾萬宗水平，另外市場又憂慮月中息口持續上升；致使較多業主仍急於出貨，當中不乏持貨期較短者，故明顯拉低獲利比率及賺幅。展望十二月份，本月截至16日為止的上半月，二手私宅轉手獲利比率進一步回落至81.8%的水平，而當中損手的比例更增至17.4%，筆者預期整月在基本市況無大變化下，全月獲利比率及平均賺幅料維持在相若水平震盪。

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