汪敦敬：「減債等於增持」的學問

截稿當日筆者看到報章正在報道很多板塊的樓價比1月份的時候升了15%以上，筆者是農曆年前較少數認為樓價有明顯升幅的評論員，我想就對樓市的預測作一個整理及分享一下現在樓市值得深思的理據。

筆者在年初的時候認為樓價較保守的升幅是5%至10%，認為下半年是有機會收復失地，現在仍然認為這是較健康的預算，如果比這個復甦時間快，筆者覺得我們要留意樓價是否回復得太快而不夠鞏固，因為香港的樓市是在國際動盪中成長的，我們是因為不斷先去除泡沫然後再讓購買力釋放上升的，這種市場調節方式令香港人得到樓市財富的美果，這個就是筆者所說的「龍市概念」。

無錯，筆者是認為第一個階段的升幅已經是得到完滿的確認和收獲的，第二個階段很大機會在下半年即是復常之後引起的新一波動力，在這波購買力來臨前，我們應該要準備多一點的風險，因為這很可能是個別板塊出現微調的檔期，筆者預算樓花的回復期會在一個月左右結束，接着進入個半月左右較淡靜的銷售期，這是我們根據過去經驗作的初步評估。

筆者是很重視第二個階段來臨前的調整期，因為香港是面臨東升西降的大時代，我們會享受到東升的美果，但亦要面對西降的衝擊，今次筆者這位大好友一如上次樓價跌之前是有發到預警，我想說一說當下的風險及應該如何準備。

日益倚賴霸權、迷信去維持的西方信用體系已經響起了警鐘！那麼香港投資者如何自處？

首先作為投資者，筆者希望香港的金融監管機構嚴陣以待，關注香港可以買到的投資產品會否有隱含一些條文，令到消費者甚至乎資深投資者都會錯誤判斷所投資產品的風險！

投資者亦應重新檢討自己的投資組合，就新形勢去重新調配！尤其是現金比例，在隱含風險的局勢中，減債（即是減少借貸）是可以令到自己賺取將來更多的「機會成本」！「減債等於增持」在當下的環境是一個精明的策略，減債除了可以令到投資者在未來日子裡面有更充分的增持能力之外，亦增加了在風險中的持貨能力（Holding Power）！而持貨能力亦是地產投資的賺錢關鍵，因為地產幾乎唯一的風險就是「斷供」！

房地產的基礎是住宅的租金，而住宅是人生存必須要使用的空間，住宅市場是從未出現過逼倉（或補倉）的情況，銀行絕少在住宅項目行使逼倉這個權利。香港房地產住宅板塊在新局勢下明天會更好！

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