何濼生：別只羨慕新加坡
據 Demographia 公司統計，香港連續第七年成為全球樓價最貴城市。
Demographia 公司用樓價中位數價格和年度家庭收入中位數之比，來衡量樓價的可負擔性。 這一「樓價收入比」據稱為世界銀行和聯合國所推薦，亦為哈佛大學住房研究聯合中心用作衡量住房可負擔性的指數。 雖然看似頗為權威，但用樓價收入比來衡量住房可負擔性是有問題的。 首先，樓價收入比忽略了利率差異，這會導致家庭每月按揭供款額差異巨大。 其次，這一指數也忽略了不同國家稅收體制差異。 家庭總收入是稅前收入，而支付購樓首付以及按揭供款的則是稅後收入。 鑒於不同國家不動產稅率差別巨大，因此在不動產稅率更高國家的業主，將較稅率更低國家的業主在按揭供款外支付更多稅款。 如果A國每年需要支付的不動產稅很高，而B國的這一稅率很低，那麼A國樓價將比B國更低，幅度為兩國不動產稅之差。
香港目前的按揭利率低於大多數其他國家。 在美國，最為流行的30年期固定利率目前約4.2%。 在香港，目前典型的按揭利率為2.15%。 澳洲短期利率為3.7%，內地約4.5%，而印度則超過9%，泰國更是高達12%。 如果按揭利率為2%，100萬美元貸款每月按揭供款為3696美元；而如果利率為10%，則按揭供款高達 8776美元。 因此，假設按揭額相等，那麼顯然在香港的可負擔性要遠遠高於印度或泰國。
即便是在一國之內，用樓價收入比來衡量住房可負擔性的歷史變化也頗具誤導性。 雖然美國目前30年期固定利率為4.2%，但自1971年來這一利率的平均水準卻高達8.2%。 1981年，這一利率高達近19%。 這種特高的貸款利率當然會壓制樓價，但吊詭的是其原因恰恰是樓價過高。 基於同樣的原因，因為我們的按揭利率很低，按揭購樓完全可負擔，因此這反而導致香港樓價較其他城市更高。
有趣的一點、也是最為重要的一點是，香港大多數收入等於或低於中位數水準的家庭，目前都住在非常便宜的公營房屋內。 有資格申請公屋的三口之家每月最高入息限額為22,390港元，非親屬關係之長者住戶每月最高入息限額是26,870港元。 2016年第三季度，香港家庭中位數收入為26,000港元。 今天仍有很多家庭在排隊等待公屋，大概他們的家庭收入暫不符合標準。 雖然很多公屋租戶的收入的確高於入息限額，並且他們並無被驅逐之虞，但不可否認的是30%的香港家庭住在成本極低的公屋內，並且他們中的大多數人收入很低。 我不知道還有哪個城市能有如此規模的公共住房計劃。
鑒於政府承諾為所有符合公屋入住條件的居民提供住房，那些考慮買樓的香港人幾乎都屬於收入或資產超過入息及總資產淨值限額的人群。 因此，如果樓價收入比要有意義，中位數收入應當是那些不符合申請公屋條件居民的中位數收入。 若如此，那麼這些人的中位數收入將遠遠高於全體居民的中位數收入。 而這將顯著降低樓價收入比。
當然這並不是說香港就沒有房屋問題。 香港樓價昂貴，但大多數其他金融中心也都如此。 新加坡建屋發展局為90%居民提供住房堪稱例外。 不過，那些嫉妒新加坡更便宜住房的人應當注意到，新加坡在過去不斷大舉填海造地，並承諾在未來至少20年內繼續這麼做。 新加坡只將10%的國土面積設為保護區。 而在香港，超過40%的土地面積被指定為郊野公園，受法律保護。 新加坡人口遠較香港為少，但其可用於建樓的土地面積卻遠多於香港。
在我看來，香港必須反思其土地利用政策。 不過，香港公眾在此問題上依然分裂，無法下定決心。 真相是，我們必須在保護和開發之間找到平衡，並且這種平衡必須建立在今天的人口和需求之上。
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文章翻譯自China Daily香港版，原文：Hong Kong should rethink its land policy
