陳善馥：香港的居住面積貧富懸殊
香港的房屋問題，乃至樓價走勢，一直都是市民十分關心的議題。因此，新任特首林鄭月娥上台後，未來將會推出什麼房屋和土地政策，一直是社會焦點。正值此時，著名股評人周顯先生撰寫文章，批評香港房屋政策存在一個重大盲點，便是把居住問題和樓價問題兩者混淆，其論點頗為有趣，值得大家深思。
然而，周顯在文章當中提到，「居住面積貧富懸殊反而是很輕微」，其結論實在使人感到費解。從字面的意思理解，他所說的「居住面積貧富懸殊」，是將有錢人的居住面積，跟最窮的人相差多少。相差的面積越大，貧富懸殊越嚴重，相差得越少則越輕微。問題是，實情真是這樣嘛？
首先，周顯聲稱「今天的香港，幾萬方呎的花園別墅紛紛拆卸，變成了幾千方呎的洋房」，恐怕是言過其實。根據規劃署的土地規劃，將全港土地分為第1區，第2區和第3區，第3區的發展密度最低，即是所謂的低密度住宅區。大家再觀看下面的規劃圖，便會發現整個香港市區，其實仍是擁有不少第3區用地，當中的九龍塘，港島半山區，以及南區一帶，均是有名的低密度豪宅區，亦建有不少獨立屋。若再把鄉郊的低密度洋房和村屋算進去，香港低密度洋房的數字，其實不在少數。
圖：發展密度分區圖--土地發展政策委員會
其次，我們可從差餉物業估價署的私人住宅總存量數字，從中觀察港人私樓發展的傾向。在2016年，實用面積少於40平方米的A類單位，佔總私人住宅數目31%，
比86年的42%， 96年的37%， 06年的33% 為低；實用面積160平方米或以上的E類單位，則由06年的2.13%，上升到16年的2.28%。從數字數目來看，這十年間A類單位上升了2.6%，40至69.9平方米的B類單位，則上升了9.0%，70至99.9平方米的C類單位上升了16.6%，100至159.9平方米的D類單位上升了18.1%，E類單位也上升了16.1%。
大單位增幅領先 惟需考量劏房氾濫
由此可見，近十年實際增幅最大的單位種類，其實是100平方米以上的大單位。可是有一點值得注意，大單位數目的增加，可能只是反映了發展商的建樓傾向，並不能全面反映出普羅市民的實際居住面積和樓宇質素。另一方面，我們還須考量每單位的居住人數，以及香港分間單位，即所謂「劏房」的情況。
根據政府統計處的「香港分間樓宇單位的住屋狀況」，香港在2015年共有199,900人住在87600個分間單位，平均人均面積為62.4平方呎，每個屋宇單位平均有3.5個分間單位。值得注意的是，這19多萬人所居住的分間單位，是由25200個平均面積為500平方呎左右的普通樓宇單位中，分割出88800個，即是每個屋宇單位內，平均住了差不多8人。反之，過千平方呎的屋宇單位，應該甚少有如此多人居住。
事實上，上文提到的D類與E類私人住宅單位，在2016年的香港共有64719與26424個。假使我們以最小的實用面積100平方米和160平方米計算，這些單位約佔實用面積接近1070萬平方米。若我們假定所有單位都有一戶人居住，又根據2016年底的家庭住戶平均人數，假定每戶人數為2.8人，即有約255200人居住D、E兩類單位，人均實用面積達41.9平方米，或約451平方呎。當然，這已是最保守推算。
林鄭需思考填海增加土地供應
大家看完以上數字之後，便會發現周顯聲稱的「居住面積貧富懸殊很輕微」，似乎是過份樂觀。當然，周顯提到公屋的平均面積上昇的確是實情，部份低收入家庭的居住質素也有所改善，香港「居住面積貧富懸殊」的情況，比以前也可能有所改善，但是跟「很輕微」亦有一段頗大的距離。
因此，若要進一步改善「居住面積貧富懸殊」，乃至香港的「劏房」問題，必須繼續興建公營房屋，避免港人的公屋輪候時間越拖越長。然而，不論興建公屋，還是增建私樓，均需要大量土地，而香港的土地供應，至今仍然緊拙。究竟應否透過填海增加土地供應，提升低收入家庭的居住質素，則是新任特首林鄭月娥必須思考的課題。
伸延閱讀
私人住宅總存量：
http://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/completions.html
香港分間樓宇單位的住屋狀況：
http://www.statistics.gov.hk/pub/B11302602016XXXXB0100.pdf
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