華德財：娥六招初見成效 心理因素影響大有助調控樓市

市民居住艱難問題已持續多年，樓價高企是當中主因。林鄭月娥特首上台後致力扭轉局面，今年六月推出了被稱為「娥六招」的房屋政策，不但使居屋與私樓價格脫鈎，又推出一手樓空置稅。房策推出時外界並不看好，認為無助解決房屋供應不足問題。但由六月至今的樓市發展可見，「娥六招」是樓市的一個重要轉捩點，娥六招的成效主要可分為具體措施影響及心理因素影響。

這六招新房屋政策影響廣泛，發展商的銷售策略受到掣肘，一手樓空置稅使發展商存貨成本增加，不能再自由控制落成單位出售時間；政府又規定一手樓的每次銷售要不少於總數兩成，發展商難以再推出少量單位「試水溫」調整銷售部署，此舉使發展商要透過控制供應抬高價格難度大增，促使一手樓樓價趨向回穩。

房屋政策的居屋市場部份同樣影響甚大，居屋售價將以申請人入息中位數及每月供款額計算可負擔樓價，而且不同地區的居屋售價相同，預計居屋售價可低至巿價52折。此舉使私樓樓價上升無法再拉高居屋售價，反而居屋市場將對私樓市場造成更大競爭，均有助促使樓價下跌，市民亦可望享有更能負擔的居屋。

但正如「娥六招」推出時不少評論員所言，這些措施中增加的房屋供應其實相當有限。增加供應的招數中，把市建局馬頭圍道項目作「港人首次置業」的先導項目、把九幅用地改撥私樓地為建公營房屋，以及運房局成立專責小組興建過渡房屋，並不能短期增加房屋供應，長期的成效及推行規模亦受許多當時的市場及政治因素影響。

以供應量判斷成效並不全面

過往經驗顯示政府要壓抑樓價，就要增加許多公營房屋供應，正如當年董建華政府推行與取消八萬五政策，都對私樓市場有明顯影響；但發展商的市場互動能力高，政府推出非首置人士印花稅時，就有發展商補貼買家有關稅項以吸引買家入市，故此不少樓評人單以供應量去判斷「娥六招」效用不大，實在並不全面。「娥六招」之所以能壓抑樓市上升之勢，甚至使近期趨向下跌，其實主要是因措施所構成的心理因素。

樓市相當受發展商，以至市民的心理影響。雖然樓盤新增供應仍舊供不應求，剛性需求仍強，但二手樓樓市可看出市民心理轉趨審慎觀望。十月首周的二手樓價指數按周跌0.58%，已是連跌5周，沙田第一城樓價成交呎價就下跌了近一成，可見有小業主受「娥六招」影響，擔心後市走勢不明朗，希望盡快「止賺」。其實本港雖然上調按息，但升幅輕微，未對供樓構成顯著壓力。一手樓市場就未見受明顯影響，發展商積極推盤，以致更多新盤搶佔二手市場購買力，二手交投轉趨疲弱，更多小業主擔心而「止賺」，形成二手市場樓價下跌的趨勢。

「娥六招」已成功向市場發出重要訊號，政府不會任由樓價繼續攀升，必然會繼續推出相應的措施穩定樓價。其次，政府把居屋與私樓脫鈎，改以申請者的負擔能力考慮，也為目前財力有限的置業者提供未來上車的機會，有助市場情緒穩定，毋須再「盲搶樓」。外界推測，新的施政報告房策將集中火力於增加土地供應，以及增建公營房屋，以彌補「娥六招」增加供應量不足的缺點，使本港樓市進一步健康發展。