黃詠欣：農地買賣注意事項

近年由於樓價高企，置業越來越困難，有新界一些農地業主，在農地上興建住宅，並以整幅農地轉讓的方式發售，置業人士考慮此些另類置業方案時，宜留意有關風險﹕

其一，法律上，如要在農地上興建建築物，要先得地政署同意，如果有關建築物非作農業用途，更可能被官方下令清拆，當然事實上與僭建物一樣，不少人便視法令如無物，在一些物業買賣網頁，可以發現有農地業主轉讓農地(連建築物)的廣告，即業主以「轉讓農地」的方式，出售土地及其上的建築物。

其二，由於此類建築根本沒有官方許可，理論上會隨時被官方下令清拆，正常的估價公司根本不會為此類「物業」估價，銀行亦不會批出按揭。坊間有部分財務公司會以「農地按揭」的名義提供貸款，當然對借款人來說，當中有關貸款的利率、年期、按揭成數等條件都會遠差於正常物業的按揭。

其三，購買此類「農地加建築物」，不但可能被官方下令清拆，保險公司亦不會為此類建築物提供「家居保」、「火險」等，置業人士考慮購買前宜三思。

假如真的要進行農地買賣，買賣雙方必須做足以下準備功夫﹕

首先，若果購買是一個完整的農地地段，在法律上要注意的問題不大，但若是切割的地段，便要注意分割是否由註冊土地測量師負責分割，分割的小地段面積及地界是否清楚、在田土廳有沒有登記，因為很多時候有關農地的土地面積在實際測量後之面積可能有差異，差異有時可能相當大，故須建議買家或賣家先作土地測量以確定正確面積和位置，並建議註入土地契內。另外亦要留意路權問題，路權一般在新界土地都會發生，如地段位置須途經多個地段才能進入，而這些地段為其他村民或個體或祖/堂持有並非官地或政府擁有，一般都要繳付過路費，所以買家須先向賣家/出租者詢問此費用，以便日後造成不必要的麻煩。

再者要留意土地上有沒有違法的結構物，是否交吉及有沒有逆權侵佔的情況，土地下有沒有其他業主埋下不能清拆的水電喉管，若土地以前是作停車場或倉庫用途，則要留意土地有沒有受到污染。

最後，買家亦要留意土地上有沒有古舊祠堂、樹木、河流等等，如有應先問附近村民或鄉代表是否可以拆走，否則全村都會因破壞村風水的理由而向新買家問罪，引起衝突。