招國偉：為何今期居屋是五九折？

房委會資助房屋小組委員會最新通過居屋計劃2019的內容。今期居屋計劃推售4,871個單位，位處於6個地區，是自2014年復售居屋以來，推售最多單位的一次。

自1991年以來，當時房委會的居者有其屋小組委員會同意，居屋單位一般以七折作定價，機制一直沿用至去年6月。特首林鄭月娥於去年6月提出多項房屋新政策，修訂資助出售單位的定價政策，採用非業主住戶的家庭每月入息中位數(去年為$39,500)作為負擔能力，並且進一步收緊可負擔單位的數量由50%增加至最少75%，故令前一期居屋售價由7折降至52折，其後的綠置居與首置盤均與這個定價機制相關連。

今期居屋以市價「五九」折發售，引起不少市民有疑問，為何不是「五二」折？豈非單位售價貴了？當中存在一定的誤解，筆者嘗試作出解釋。首先，以非業主的家庭入息中位數作為負擔能力計算，這是一個前提，相對令負擔能力穩定下來，不再需要追趕市值。例如，今期居屋以$39,100作為負擔能力計算，以不超過40%作按揭供款，分20年還款期，未計算按揭利率下負擔能力約為380萬元，而上期居屋的非業主家庭入息中位數為$39,500，變化並不太大；以此負擔能力與今期居屋單位的市價作比較，若整體售價定於「五九」折，將有不少於75%的單位符合了這種負擔能力基準，因此而定價，亦可預示今年底發售的綠置居，會以「四九」折定價。

按上述的定價方程式，經修訂居屋定價機制後，折扣並非必然鎖定於「五二折」，當中變數包括了房委會每期可供出售的居屋單位地點，以及私人樓宇的售價水平，兩者有互相的關係。私人樓價若不斷上升，則意味與市民負擔能力進一步拉闊，折扣必然須要加大，反之亦然，這涉及市場的行為，房委會無法控制；而另一點，則是房委會在選擇推售居屋的地點上握有主導角色。若房委會在每期居屋中，揀選較多的非市區單位，如在今期居屋中，市區單位數目為1,417，其餘拓展市區的為3,454，即70%屬於非市區單位，市區單位普遍較新界及拓展市區的為高，因此，推售更多非市區的居屋單位，折扣必須會減小，有如上期居屋中，佔超過半數的單位屬啟德及長沙灣等市區，折扣當然要更大一些。

若果要在「雞蛋裏挑骨頭」的說，值得進一步研究的是居屋75%單位可負擔的規定。目前做法，房委會是以該期所有居屋屋苑單位的75%來測試衡量，並不等同於每一個屋苑以這種負擔能力可以購買到不少於75%單位，這屬兩種概念，組合不同則會產生有不同結果，異差亦大；筆者建議，可考慮研究收緊這個規定，相信能夠更好反映市民的整體負擔能力。