政策‧正察：多管齊下解決土地問題
團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺、研究員潘灝儀、助理研究員牟添
本港房屋和土地供不應求已是一個不爭的事實，我們預計香港的公私營房屋供應或會在數年後出現斷崖式下跌。未來十年公營房屋將累計錄得8.5萬個單位的短缺，公屋一般申請者平均輪候時間更將在3年內由現時的5.5年升至突破6年，而2023年的私樓落成量將較2018年大跌四成。改劃是今年增加供應的主要行政手段，但它畢竟未有開闢新的土地，因此是「事急馬行田」之舉。為尋求更多行之有效的短期供應措施，我們建議:
第一，優先發展25幅「改劃地」
第二，儘快開展「棕地」及私人新界農地改劃工作；
第三，認真考慮西貢十四鄉兩幅「未劃分山坡地」。
一、優先發展25幅「改劃地」
政府自2013年起共公佈了215幅有潛力改劃作住宅發展的土地。截至今年第一季度底，剩餘尚未啟動法定改劃程序的土地有69幅。這些有待改劃的土地可提供11.6萬個單位，當中接近六成為公營房屋。我們倡議政府應優先改劃剩餘69幅有待改劃土地中的其中25幅用地。我們認為它們應能夠相對順利地完成改劃。這25幅土地地勢大多較為平緩，且已有道路接駁，亦臨近現有社區，因此可利用附近已存在的公共設施。在視覺影響方面，其相關用地發展與環境亦較為相容。
二、儘快開展「棕地」及私人新界農地改劃工作
土地供應專責小組在去年底提交的報告中建議，通過發展「棕地」和利用私人的新界農地儲備，在短中期預計分別可釋出110公頃和150公頃土地作住宅發展。因此，我們建議政府除加速改劃已公佈土地外，亦要進一步擴充改劃地清單，盡快向公眾披露新一批有改劃潛力的用地列表，並公佈較為詳細的工作計劃和時間表。
三、認真考慮西貢十四鄉兩幅「未劃分山坡地」
我們亦建議政府著手研究兩幅位於西貢十四鄉的「未劃分山坡地」的發展潛力。「未劃分山坡地」皆位於郊野公園範圍外，並且未被任何分區計劃大綱圖覆蓋，因此無需進行修訂郊野公園邊界或改劃用途的法律程序。發展這些土地的好處是它們大部分由政府擁有，因此無需斥資收回土地或賠償。據我們的初步觀察，相關地段毗鄰現有主要道路和附近的中密度發展，同時地勢相對平坦，因此值得進一步研究（詳見圖1）。
圖1：十四鄉的兩幅「未劃分山坡地」（圖中紅點圈起範圍）
資料來源：城市規劃委員會、漁農自然護理署、團結香港基金。
始終要靠填海闢地才能治本
如今土地全面短缺的困局其實是過往幾十年來缺乏造地的惡果。當下房屋供應危機水深火熱，我們實在需要着力落實行之有效的短期措施，但短期措施始終未能增加新的土地，不應被視為終極解決土地房屋問題的長期策略。歸根究底，我們必須開闢土地、建立土地儲備，才能從根源上解決土地房屋問題。推進中長期措施，如落實「明日大嶼」甚至是更遠期的長洲南填海等大規劃造地計劃勢在必行。只有多管齊下全面推進覓地和造地工作，才能避免香港在未來重蹈覆轍！
