黃詠欣：納米新盤難以敍做按揭？

上兩個月有一個納米新盤在發售後一星期有大型銀行表示其樓花按揭已用盡額度，故不再接受申請，導致市場一度出現恐慌。

到底為什麼銀行會出現爆額狀況？由於該新盤是比較特別，樓花期及建築期分別為60天及90天，兩者只相差30天，而始終樓花按揭會有一定風險，故此當時各銀行考慮不同的風險因素，到最後只有4間銀行為其提供樓花按揭。即使銀行願意承做樓花按揭，但在風險管理之下，銀行對每個樓盤的樓花按揭都會定一個限額，普遍不多於樓盤樓花的30%，換言之，該新盤售出300個單位，每間銀行只能接約90個申請，便可能爆額。

若遇到爆額該怎麼辦呢？其實不用過於擔心，假設該新盤售出300個單位，有4個銀行願意承做樓花按揭，若平均分配的話每間銀行可以承接75個按揭，理應不會出現爆額現象，不過跟據經驗，其實很多客戶會同時申請幾家銀行的按揭，假設每個單位的買家都向4間銀行申請按揭，市場上就會同時出現了1200個申請了，形成短期爆額的現象，相信待部分買家選定銀行後，銀行便會陸續再接受申請了。

除了出現以上情況外，近期接到不少客戶求助，他們在申請高成數按揭時於到按揭保險公司提出「特別」的問題，以下個案跟大家分享一下。

客戶買入實用面積約140呎的新盤單位，售價約200萬元，由於客戶剛轉新工，故加了擔保人，原以為入息足夠計算必定可做到80%按揭，怎料他自行申請按揭時，竟被按揭保險公司以不相信該單位面積可以住兩個人 (客戶及擔保人) 為由拒批，而銀行最終只批出60%按揭。這個案有兩個較特別的地方，其一承做80%按揭，擔保人是不一定要同住，但按保公司卻以敍做90%按揭的要求來審核此申請﹔其二根據過往經驗，按保公司較少以單位面積為拒批理由。經分析後，我們立刻為他找到與另一間按保公司合作的銀行，最終成功協助客戶做到80%按揭。

其實以前都與大家分享過，香港有三間按揭保險公司，三家的批核準則少計差異，我們較為熟知不同按保公司的要求，可協助客戶配對更適合的銀行及按保公司。