陳凱文：收地建屋背後的問題根源

日前，民建聯於報章刋登廣告，並且召開記者會，建議政府引用《收回土地條例》徵收私人土地興建公屋，希望藉此能夠多管齊下解決房屋問題，達成市民能夠「3年上樓」的目標。泛民則質疑民建聯「打倒昨日的我」，並指出他們早在今年年初，已曾提出無約束力議案，建議政府引用《收回土地條例》收回新界「棕地」及閒置農地，以開拓新發展區作建屋用途，但其議案遭到民建聯反對。

發展局回覆報章查詢時指出，任何增加土地供應以及長遠房屋供應的建議，政府均會持開放態度檢視，並指一直有引用條例收地。地產建設商會主席梁志堅則認為，收地建議是好事，缺地只會令地價房屋愈來愈貴，而填海造地則需時太久。

似乎，泛民真的認為，引用條例收地建屋，真是一個好辦法，否則泛民也不須翻舊帳，指摘建制曾反對引用條例收地的議案。然而，任何一個略懂城市規劃及經濟學的人都知道，引用條例收地只能視作「無辦法當中的辦法」，根本不是什麼高招。

首先，所謂收地其實並不是無償徵收土地，而是政府利用公帑高價收購私人土地的使用權，因為不論《收回土地條例》還是其法源：《基本法》第105條都規定，政府依法徵用土地或財產時須要作出賠償，其賠償應相當於該財產當時的實際價值。事實上，政府作出的賠償金額，往往比起地產商當初收購農地時的價格，已經高了許多。是故，所謂的收地建屋並未惠及大眾前，已讓農地地主及囤地甚多的地產商賺了一大筆。

其次，泛民口中的所謂「棕地」，其實是被改變用途的農地，並非已經荒廢的閑置農地，當中有貨櫃車停車場、劏車場、修車場和臨時貨櫃場。換句話說，政府即使重新收地，可能仍需覓地，以便安置原有土地上的各類產業。問題是，香港現時已經土地短缺，又從何覓地再作安置呢？

其三，由於那些地段本非住宅或工商用地，基建配套自然不完善，所以政府收地建屋之時，必須興建交通及基建配套。然而，政府尚未引用條例修地之前，不少地產商已購入不少農地。換言之，除非政府在收地建屋一刻，把該區的私人土地悉數收購，否則政府的收地開發，等同變相協助地產商所囤積的土地升值。到了政府完成開發之後，地產商便能把所囤土地拿去建屋出售營利。

最後亦是最重要的是，收地建屋雖能縮短公屋輸候時間，亦能增加中下階層購入居屋的機會，但是收地其實不是造地，不會增加已開發的土地面積。換言之，收地意味着可建私樓的土地減少，亦即是減少了未來的私樓供應量，增加了私樓的炒賣潛力，最終導致香港的私人樓價不跌反升。屆時，中下階層置入私人樓宇的機會便會更低，沒資格申請公屋及居屋的市民，居住成本則會更沉重，有樓階層則可憑着炒樓而變得更有錢，財閥們亦可靠建樓及收租營取巨利，使到香港的貧富差距進一步拉大。

由此可見，引用條例收地興建公營房屋，雖對低下階層有利，但是對於地主和大地產商來說，可能才是獲益最多。正因如此，收地建屋只是萬不得已才應考慮的辦法，建制派最初對於此做法抱持審慎態度，其實才是負責任的表現。這也某程度上解釋了，為何有傳政府不再抗拒收地建居之後，地產股竟然不跌反升。

歸根究底，港人居住困難的根源，並非來自公營房屋落成量不足，而是私樓租金和售價太貴，而樓價房租居高不下的關鍵原因，在於各大地產商囤積大量土地。事實上，各大地產商囤積的土地達1.045億平方尺，若他們不是囤積居奇的話，港人又何須承受居住困難之苦？可悲的是，部分政客們把問題的矛頭轉移，把責任推卸至政府甚至是新移民的頭上，不明真相的市民受其忽悠，民怨才會因此而積累矣。

 

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