黃詠欣：樓價下跌，就會成為負資產？

近幾個月樓價有一定調整，過去兩三個月確有個別屋苑樓價回落超過10%，而部份按揭成數達90%，樓價只要略為下跌逾10%，事實上已令借款人已跌入負資產行列。所謂負資產按揭貸款，乃指按揭客人之欠款，比抵押物業最新之市場估值還要高，即例如借款人尚欠銀行200萬，但抵押品的市值只是150萬元，此時就出現了「資不抵債」情況此即「負資產」。

成為負資產是否就會被銀行收樓呢﹖其實並不是。銀行最主要考慮相關負資產物業「資不抵債」之嚴重程度，例如「按揭欠款對物業估值比率」是否已接近120%，如接近120%銀行就會開始關注該物業借款人的財政狀態，如適逢當時借款人因經濟條件轉差(例如﹕失業或減薪)，而無能力繼續償還按揭供款時，銀行會出律師信，若經過數個法律程序後，業主仍未能供款，銀行就會收樓。收樓後，銀行會將物業拍賣，而賣出後所收取的款項則會用來償還業主之前買樓的借貸和律師費，這就是「銀主盤」。

一般而言，由借款人開始斷供起計，至抵押物業變成銀主盤在市場放售，需時約4至12個月（關鍵在於借款人會否願意主動將物業交回按揭銀行處理，從而減省法庭所需之收樓程序與時間），而期間按揭市場之負資產情況並無改善，甚或繼續嚴重（否則借款人人可自行賣樓還款予銀行），才有機會淪為「銀主盤」。筆者認為整個過程需時差不多一年時間，如借款人因失業而無法供款，其實是有足夠時間另覓新工，如借款人因其他財政問題而斷供，不妨向專業人士尋求協助以解決問題。大家眼見大部份在97年的負資產物業到今時今日已成功翻身，所以只要能捱得過去，往往會「柳暗花明又一村」。

到底如何能避免成為負資產呢﹖其實，樓宇按揭是屬於長期貸款，除非樓價在供款期內只升不跌，否則只要樓價有正常波動，都有機會出現負資產狀況。故此， 筆者建議最好在入市時量力而為，盡量繳付較多首期，向銀行借較低成數按揭，並且每月依時供款，就算真的不幸成為負資產亦無需過份擔心了。